¿Por qué debería importarle a Delaware?
La aprobación de nuevas propuestas aumentaría el costo para los consumidores de hospedarse en alquileres de Airbnb y también podrían afectar la disponibilidad de dichas unidades, pero los nuevos ingresos provenientes de impuestos podrían ayudar a la comercialización del turismo y a los esfuerzos de reposición de playas en el estado.
Nuevas propuestas podrían obligar a los inquilinos a corto plazo que utilizan plataformas populares como Airbnb o VRBO a pagar impuestos de alojamiento por sus estadías y a algunos propietarios-operadores a vender unidades en Wilmington.
Más de una década después de que Airbnb hiciera que el alquiler de alojamiento fuera mucho más fácil al crear una base de datos de búsqueda de unidades disponibles, Delaware sigue siendo uno de los tres estados que no gravan los alquileres a corto plazo como lo hace con las habitaciones de hotel, uniéndose a Alaska y California, donde Airbnb tiene su sede, como los que se resisten.
Aunque eso podría cambiar pronto.
El proyecto de ley 168 de la Cámara de Representantes , que está pendiente de votación en el pleno tras haber sido aprobado en comisión el año pasado, aplicaría el impuesto estatal del 8% sobre el alojamiento a los alquileres a corto plazo (STR), como los que se encuentran en Airbnb, VRBO, Vacasa o a través de agencias locales. También permitiría a los condados de New Castle y Sussex extender sus impuestos sobre el alojamiento del 3% a dichos alquileres.
Otro proyecto de ley que está siendo analizado por el Ayuntamiento de Wilmington también aplicaría su impuesto de alojamiento del 3% dentro de los límites de la ciudad a los alquileres de corta duración. Iría un paso más allá al promulgar un conjunto restrictivo de regulaciones para los propietarios-operadores de dichas unidades, eliminando de hecho la posibilidad de operar múltiples unidades en toda la ciudad.
Hoteles, turismo en apoyo
Durante al menos cinco años, la industria hotelera y las oficinas de turismo de todo el estado han pedido que se graven los alquileres a corto plazo , argumentando que se trata de una cuestión de equidad y de financiación adecuada para las iniciativas de marketing y de recursos naturales.
“La Asociación de Hoteles y Alojamiento de Delaware ha sido la única fuente de financiación para la reposición de playas y la infraestructura, y de marketing turístico durante las últimas décadas. Es hora de un cambio”, dijo Ben Gray, expresidente de la DHLA en la audiencia del comité del año pasado.
Los ingresos del impuesto estatal sobre el alojamiento, que ascendieron a más de 28 millones de dólares en 2022 , se dividen entre cuatro fondos: el 62.5% se destina al fondo general del estado, el 12.5% al programa de conservación de playas, el 12.5% a la organización local de marketing directo (DMO) de cada condado y el 12.5% a la Oficina de Turismo de Delaware, que abarca todo el estado.
“El drástico aumento de los alquileres a corto plazo en el condado de Sussex durante la última década sigue aumentando el impuesto al alojamiento y la desigualdad entre hoteles, moteles y alquileres a corto plazo. Según las definiciones actuales del negocio del alojamiento, Delaware se está haciendo un flaco favor al no incluir los alquileres a corto plazo en su reinversión fiscal para promover y apoyar su economía turística de 4 mil millones de dólares”, añadió Scott Thomas, director de turismo del condado de Sussex.
Entre los partidarios del proyecto de ley se encuentran la Cámara de Comercio del Estado de Delaware, las cámaras locales del condado de New Castle y Rehoboth Beach-Dewey Beach, y todas las OGD.
Los agentes inmobiliarios expresan preocupación
La única voz de oposición al proyecto de ley HB 168 ha sido la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Delaware, que ha expresado su preocupación de que la carga burocrática podría causar que algunos propietarios alquilen casas ilegalmente o que algunas agencias inmobiliarias renuncien a incluir las propiedades en el listado.
Wes Stefanick, director ejecutivo de DAR, señaló que si bien Airbnb puede ser el principal objetivo del proyecto de ley, muchas agencias inmobiliarias de Delaware también publican ofertas de alquiler a corto plazo. Obligarlas a convertirse en recaudadores de impuestos además de gestionar las ofertas puede convencer a algunos de que no vale la pena, dijo.
"Queremos asegurarnos de que la gente entienda que se trata de algo más que un sitio web que recauda ingresos fiscales. Sin duda, las pequeñas empresas reales de Delaware se verán afectadas por esto", añadió.
Stefanick también señaló que la equidad afecta a ambas partes, ya que los hoteles del estado pagan un impuesto del 11 % entre los impuestos estatales y locales sobre el alojamiento. Sin embargo, muchas comunidades costeras ya han promulgado impuestos sobre los ingresos brutos en alquileres a corto plazo, que van desde el 5 % en Lewes hasta el 8 % en South Bethany Beach.
Tal como está escrito, el proyecto de ley HB 168 no tiene límite impositivo y parece que esas tasas municipales podrían aplicarse además de los impuestos de alojamiento del estado y del condado, lo que aumentaría aún más las facturas para los turistas.
El DAR destacó que bajo la definición actual del proyecto de ley, los alquileres a corto plazo incluirían estadías de hasta 150 días, lo que afectaría a mucho más que solo aquellos que buscan una escapada a la playa, sino también a aquellos que buscan vivienda temporal por varios meses, profesionales que viajan y más.
“Podríamos argumentar que los alquileres a corto plazo no son hoteles. Por lo tanto, de entrada, son simplemente dos productos diferentes en el mercado”, dijo Stefanick. “[HB 168] creará esta posibilidad de que la gente ahora haga cosas que no van a generar un impuesto; un mercado negro de alquileres es la palabra más apropiada. En Delaware, tenemos licencias inmobiliarias que lo hacen. Entonces, ¿por qué estamos alejando a la gente de los profesionales?”
Wilmington se enfrenta al escrutinio
Si bien gran parte del debate a nivel estatal se ha centrado en las comunidades playeras de Delaware, donde se encuentran la gran mayoría de los alquileres a corto plazo, su ciudad más grande también está considerando gravar y regular las unidades.
Si bien los alquileres a corto plazo estarían sujetos al impuesto municipal del 3% sobre el alojamiento según la Ordenanza 24-018 , son los aspectos regulatorios los que generan mayor controversia. En particular, el proyecto de ley limita a un solo alquiler por propietario-operador.
Eso ha alarmado a propietarios y operadores como Travis Fogelman, quien lanzó un negocio de Airbnb con su esposa y socios inversionistas como un trabajo secundario que ahora ha crecido hasta incluir 32 unidades en toda la ciudad. La mayoría de sus clientes son estudiantes de medicina que completan rotaciones, familias que se mudan a Delaware y buscan alojamiento a corto plazo mientras buscan una casa, abogados o banqueros que vienen a la ciudad para trabajar o familias que buscan tratamiento en un hospital local.
“No estamos reemplazando los alquileres a largo plazo, los estamos complementando”, dijo. “Este proyecto de ley acabaría con Airbnb en la ciudad”.
Para algunos vecinos de unidades de Airbnb en la ciudad, que han criticado el flujo constante de visitantes, los ruidos molestos y el aumento de la basura, esto puede ser un cambio positivo. David y Bridget Storm le dijeron al ayuntamiento a principios de este mes que el alquiler a corto plazo que está al lado de ellos en Trolley Square ha sido un dolor de cabeza.
“En la actualidad, hay 160 propiedades en alquiler a corto plazo que no están ocupadas por sus propietarios en un día cualquiera en la ciudad de Wilmington, según tengo entendido… son 160 propiedades que ya no son viviendas, donde no viven personas que ganen ingresos y paguen impuestos municipales. Y estas viviendas no fortalecen a las comunidades, las debilitan”, dijo David Storm. “Esta ordenanza no se refiere únicamente al mercado inmobiliario. Se trata de restablecer la tranquilidad y la seguridad de los residentes en sus propios hogares”.
Sin embargo, para propietarios como Fogelman, que ha invertido cientos de miles de dólares en renovar más de una docena de propiedades, la ordenanza parece estar castigando a la mayoría debido a una minoría de propietarios.
“Soy oriundo de Wilmington, fui a Brandywine High. Conozco esta ciudad al derecho y al revés. Tengo guías para la gente que viene aquí y nunca ha estado en Wilmington. Puedo decirles todos los pequeños restaurantes a los que deben ir, todos los eventos que se llevan a cabo... Actúo como embajador para estas personas que vienen a nuestra ciudad, pero luego el gobierno dice: 'Queremos sacarlos del negocio, no son más que malas noticias para la ciudad'”, dijo.
La ordenanza 24-018 se debatirá en la reunión del Comité de Desarrollo Comunitario y Planificación Urbana del ayuntamiento el jueves 9 de mayo a partir de las 17:00 horas. Si se aprueba, la ordenanza deberá recibir la aprobación del pleno del ayuntamiento.
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