A la luz de las reevaluaciones del valor de las propiedades que se están realizando en todo el estado por primera vez en décadas, las cartas enviadas a los residentes han incitado pánico y confusión sobre el futuro de los valores de sus propiedades y, a su vez, de sus facturas de impuestos.
La buena noticia es que el impacto del precio desaparecerá a medida que el proceso continúe, pero el sistema está cambiando en muchos aspectos significativos.
Esto es lo que debe saber sobre la reevaluación de la propiedad en Delaware.
¿Qué es la reevaluación?
En la mayoría de los estados se realiza periódicamente una reevaluación de la propiedad para determinar el valor de mercado de las viviendas en un condado y establecer las tasas de impuestos a la propiedad en consecuencia.
Los evaluadores recorren el condado para revisar el exterior de su casa y comparan lo que se sabe sobre ella a través de registros públicos (es decir, superficie total en metros cuadrados, superficie, dormitorios, baños, etc.) con un puñado de ventas de casas comparables en el área inmediata.
Los nuevos valores tasados se basan en el valor justo de mercado actual al 100 % de una propiedad. En el condado de New Castle, los valores están actualizados al 1 de julio de 2024.
A los residentes se les notifica sobre el aumento o la disminución del valor de la propiedad, lo que junto con una nueva tasa impositiva determinará su nueva factura de impuestos.
¿Por qué estamos haciendo esto ahora?
Delaware fue uno de los últimos estados del país que no exigió reevaluaciones periódicas de la propiedad.
Tanto el condado de New Castle como el de Kent no han realizado reevaluaciones desde la década de 1980, y el condado de Sussex no ha realizado una desde 1974.
Esto dio lugar a un sistema complicado y anticuado para determinar el valor de una casa de nueva construcción como si hubiera sido construida en los años 80.
Sin embargo, una demanda presentada en 2018 por Delawareans for Educational Opportunity y la NAACP de Delaware argumentó que la falta de reevaluaciones periódicas había violado sistemáticamente los derechos de los contribuyentes al reducir, en esencia, la carga tributaria de los propietarios más adinerados. En 2020, el Tribunal de Equidad estuvo de acuerdo y ordenó que se evaluaran todas las propiedades.
Los defensores también argumentaron que la falta de reevaluaciones exacerbaba la desigualdad educativa al crear un valor tasado estancado en el condado.
¿Será esto algo que ocurrirá sólo una vez?
No.
Con la aprobación del Proyecto de Ley 62 de la Cámara de Representantes el año pasado, ahora se requieren reevaluaciones en cada condado cada cinco (5) años para garantizar que la base imponible se mantenga al ritmo del mercado.
¿Esto acaba de empezar?
Los tres condados de Delaware se han preparado para reevaluaciones radicales de las propiedades del condado desde 2021. El condado de Kent envió por correo sus avisos de reevaluación a fines del año pasado, finalizó su reevaluación este verano y estableció una nueva tasa impositiva para el condado.
Los condados de Sussex y New Castle están en proceso de enviar avisos de reevaluación y establecerán nuevas tarifas para el condado el próximo año.
¿Qué pasará con mis impuestos?
El impacto total exacto que la reevaluación tendrá sobre los impuestos en los condados de New Castle y Sussex no está claro en este momento, ya que las nuevas tasas impositivas no se establecerán hasta la primavera.
Sin embargo, cada condado ha prometido que el proceso será “neutral en términos de ingresos”, lo que significa que el condado igualará su flujo de ingresos actual ajustando a la baja su tasa impositiva.
Por ejemplo, el condado de Kent ha cambiado su tasa impositiva de 36 centavos por cada $100 de valor tasado a 5.72 centavos por cada cien para el próximo año fiscal después de su reevaluación.
Si bien los condados han prometido que las reevaluaciones no tendrán efectos sobre los ingresos, la ley estatal les permite recaudar hasta un 15 % en nuevos ingresos a través del proceso de reevaluación. Los distritos escolares también pueden recaudar hasta un 10 % en nuevos ingresos a través de la reevaluación, además de esa suma.
Si uno o ambos deciden aumentar su tarifa, su factura aumentará.
¿Qué pasará con los años fiscales futuros?
Para poder aumentar los impuestos en los próximos años, un condado tendría que aprobar un aumento de la tasa impositiva mediante una votación pública. Un distrito escolar también podría aumentar su tasa mediante una votación por referéndum.
Su valor tasado y tasa impositiva también cambiarán cada cinco años, lo que hace que este proceso sea más común.
¿Debería preocuparme por un aumento en la evaluación?
La realidad es que aproximadamente un tercio de los residentes verán impuestos más bajos en una nueva tasación, un tercio verá impuestos más altos y un tercio permanecerá más o menos igual. Tendrá una idea general de su carga al compararla con el cambio total del valor tasado de su condado.
En el condado de New Castle, ese porcentaje es del 511 %. Si el cambio en el valor tasado es menor, es probable que su factura de impuestos disminuya.
Para calcular rápidamente el cambio porcentual en su evaluación, vaya aquí.
Pero obtener un aumento masivo en el valor de la propiedad no aumenta los impuestos de un residente proporcionalmente, lo que significa que un residente que vio un aumento del 600% en el valor no verá esa cantidad en aumentos de impuestos.
¿Mis exenciones se cuentan en la evaluación?
No.
Las exenciones para veteranos, tierras agrícolas, discapacitados, ancianos, etc., y todas las reducciones de impuestos no se reflejan en los nuevos valores tasados. Se aplicarían además de su próxima factura de impuestos una vez que se establezca una tasa.
¿Cómo puedo apelar mi reevaluación?
Los residentes insatisfechos con el valor revaluado de su vivienda pueden apelar.
Existen dos vías para presentar una apelación. La primera es presentar una apelación informal a la empresa consultora Tyler Technologies, contratada para realizar las reevaluaciones en todo el estado. Los residentes que deseen recurrir a esta vía deben llevar información sobre el precio de las propiedades circundantes en los sitios web inmobiliarios.
Si no están satisfechos con el resultado de esa reunión informal, los residentes pueden apelar sus evaluaciones de impuestos a través de su condado respectivo.
Aquí están los sitios web de la oficina de reevaluación de cada condado:
