¿Por qué debería importarle a Delaware?
El crecimiento floreciente del condado de Sussex choca con los funcionarios de planificación estatal, porque impone una carga indebida sobre los recursos estatales, incluidos los destinados a escuelas, transporte y agua. La vivienda asequible también está prácticamente excluida de las zonas, y las viviendas unifamiliares en grandes lotes de medio acre son la norma.
En medio del creciente crecimiento de la población en el condado de Sussex como consecuencia de las aprobaciones de desarrollos de viviendas expansivos, el principal planificador estatal dijo a los líderes del condado la semana pasada que el crecimiento era "insostenible" y tendría consecuencias adversas.
Se han construido más de 13,000 viviendas en el condado más al sur en los últimos cinco años, muchas de ellas en comunidades de gran escala que incluyen 1,000 viviendas o más.
Eso ha provocado un aumento de más de 32,000 residentes en el condado de Sussex, de los cuales 20,000 llegaron durante los años de COVID de 2021 y 2022, cuando proliferó el trabajo remoto y muchos buscaron un estilo de vida junto a la playa y con beneficios fiscales.
Aproximadamente una cuarta parte de ese crecimiento se ha producido en zonas que los planificadores estatales han seleccionado en los últimos años para la preservación de espacios abiertos y tierras de cultivo, conocidas como tierras de Nivel 4.
Sin embargo , los niveles de planificación, que se desarrollaron en 2008 para orientar los recursos estatales hacia el desarrollo en áreas que estaban preparadas para brindar a los residentes servicios públicos, escuelas, carreteras y seguridad pública, son solo de carácter consultivo.
Durante más de una década, ayudaron a dirigir más desarrollo hacia los niveles 1, 2 y 3 (o áreas urbanas, suburbanas y exurbanas con infraestructura y servicios públicos existentes), y el porcentaje de construcción en esos niveles aumentó de aproximadamente el 75% al 82% entre 2001 y 2015.
En los últimos cinco años, sin embargo, el condado de Sussex ha ignorado sistemáticamente las preferencias de los planificadores estatales y ha aprobado miles de viviendas nuevas en zonas de Nivel 4. Ha emitido 5,558 permisos de construcción en zonas de Nivel 4, en comparación con tan solo 984 en el condado de Kent y 344 en el condado de New Castle.
“El condado de Sussex es una gran área geográfica y no hay fondos suficientes para cubrirlo si vamos a tener desarrollo en todas partes”, dijo David Edgell, director de la Oficina de Coordinación de Planificación Estatal del estado, al Consejo del condado de Sussex y a la Comisión de Planificación y Zonificación en una reunión del 25 de febrero en Georgetown. “Nosotros proporcionamos una gran cantidad de recursos y no queremos desperdicio ni ineficiencia… No estamos de acuerdo con los planes de este consejo”.
El desarrollo se expande desde las ciudades
El condado de Sussex ha sido durante mucho tiempo el hogar de las comunidades playeras más populares de Delaware, como Rehoboth Beach, Lewes y Bethany Beach, entre otras. Pero el nuevo entusiasmo por el estilo de vida de Delaware, en particular por parte de los jubilados en áreas como Nueva York, Nueva Jersey y Washington, DC, donde los impuestos son más altos, ha llevado a una avalancha de viviendas y nuevos desarrollos.
Las áreas entre las playas y Georgetown, que durante generaciones fueron extensiones de tierras de cultivo, ahora albergan comunidades con cientos o incluso miles de casas de nueva construcción.
Esta tendencia se debe en parte a que gran parte del condado de Sussex está zonificado como residencial agrícola (AR-1) , lo que permite solo dos viviendas por acre. Este límite de baja densidad incentiva a los constructores a edificar la mayor cantidad posible de viviendas unifamiliares en grandes parcelas de terreno.
“El desarrollo suburbano y costero de nivel 4 significa que la expansión urbana está desplazando a la industria y la agricultura aquí”, dijo Edgell. “Estos lotes de dos casas por acre son insostenibles”.
Sin embargo, algunos funcionarios del condado de Sussex rechazaron esa afirmación.
“Parece un escenario en el que todo se está desmoronando”, dijo Vince Robertson, el enlace legal del equipo de planificación y zonificación, quien señaló que las proyecciones estatales no coinciden con las cifras del condado. “Usted acaba de compartir con nosotros la gran extensión de tierra [del condado de Sussex]. Parece que 6,500 acres de desarrollo a lo largo de 15 años es una cifra pequeña”.
El condado de Sussex tiene casi 600,000 acres en total.
Robertson también argumentó que el momento para que el estado ofrezca orientación es durante el desarrollo del Plan Integral del Condado de Sussex, un plan de crecimiento decenal que se completará en 2028.
Los miembros más nuevos del Consejo del Condado de Sussex creen en un enfoque más equilibrado, pero un miembro rechazó la idea de que el condado esté gravando los recursos estatales.
“Muchas áreas aquí en el condado de Sussex aún están maduras para el desarrollo y esa (tierra) debería ser obvia para el estado. Como planificadores estatales, ustedes parecen tener un verdadero conflicto con nuestras necesidades de planificación de carreteras estatales e ingeniería de tráfico cuando piensan en nuestro crecimiento local”, dijo el concejal Steve McCarron (R2-Bridgeville).
El condado forma un grupo de trabajo
A pesar de afirmar su independencia en las decisiones sobre el uso del suelo, el Consejo del Condado de Sussex también reconoció que la opinión pública sobre el crecimiento ha cambiado. Tres nuevos miembros fueron elegidos en medio de una ola de oposición al ritmo de crecimiento, y uno de ellos solicitó públicamente una moratoria de construcción de un año en su primera reunión en el consejo.
En lugar de ello, el consejo acordó formar un grupo de trabajo de 10 miembros compuesto por constructores de viviendas, defensores del uso de la tierra, agricultores y funcionarios estatales y del condado para estudiar el tema y proponer reformas.
El miércoles, el condado anunció que los miembros son:
- Jill Hicks, presidenta de la Coalición para la Preservación de Sussex
- Mike Riemann, con Becker Morgan y el Consejo Americano de Empresas de Ingeniería
- Jon Horner, de Schell Brothers y la Asociación de Constructores de Viviendas de Delaware
- Christophe Tulou, director ejecutivo del Centro de Bahías Interiores
- Jay Baxter, propietario de Baxter Farms
- Caitlin Del Collo, asesora principal de estrategia de la Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware
- Matthew Padron, director general de Völker, un desarrollador de viviendas asequibles
- Doug Motley, de la firma inmobiliaria Jack Lingo
- Mark Luszcz, ingeniero jefe del Departamento de Transporte de Delaware
- y Edgell, de la Oficina de Coordinación de Planificación Estatal.
Defensores y municipios presionan para que se establezcan restricciones
Hicks, presidenta de la Coalición de Preservación de Sussex, un grupo recientemente formado de defensores del uso de la tierra local, dijo que esperaba que los líderes del condado escucharan las preocupaciones de los planificadores y los electores.
«No es que se esté acabando el mundo, es que la gente quiere un cambio», dijo tras la reunión del martes. «La razón por la que tenemos tres nuevos miembros en el consejo del condado es que el desarrollo urbanístico excesivo está afectando nuestra calidad de vida aquí. La gente está harta».
Muchos de los más de 25 gobiernos locales del condado creen que el estado debería hacer más para frenar el crecimiento. Debido a que el condado no tiene sus propios departamentos de policía o bomberos, los oficiales y los equipos de los departamentos municipales a menudo trabajan fuera de sus jurisdicciones para atender a las personas que viven en áreas no incorporadas.
La alcaldesa de South Bethany, Edie Dondero, cree que ya era hora de frenar el crecimiento y apoyó la creación del grupo de trabajo.
“La rápida e incesante conversión de tierras agrícolas y espacios abiertos en desarrollos de viviendas, en particular en la parte sureste del condado, ha puesto a prueba nuestras carreteras, escuelas y servicios”, afirmó. “La explosión de nuevas viviendas, muchas de ellas construidas en humedales y llanuras aluviales o cerca de ellos, ha tenido un impacto perjudicial en nuestras bahías interiores. Los promotores han atropellado a este condado y los residentes finalmente han tenido suficiente”.
Tulou, del Centro Delaware para las Bahías Interiores, que aboga por la salud del ecosistema de la bahía de Rehoboth, la bahía de Indian River y la bahía de Little Assawoman, se sintió alentado por el hecho de que funcionarios estatales como Edgell se manifestaran. Pero Tulou, ex miembro del Departamento de Recursos Naturales y Control Ambiental durante la administración de Carper, dijo que quería que aportaran más.
“Parece que el estado ha dado marcha atrás en la planificación y nos preguntamos qué soluciones puede ofrecer nuestro gobierno estatal. Estamos luchando por nuestras vidas aquí”, dijo. “Tenemos que salvar nuestras bahías, humedales y cuencas hidrográficas en el condado de Sussex”.
En la reunión del martes, Edgell dejó en claro que el condado de Sussex debe planificar mejor, volverse más autosuficiente y reducir algunos proyectos de desarrollo para permitir que los recursos estatales y locales se pongan al día. Señaló que Sussex es el único condado del estado que no cuenta con una organización de planificación metropolitana ni con organizaciones sin fines de lucro que ayuden a planificar las necesidades y mejoras futuras del transporte, y eso pone una presión adicional sobre el Departamento de Transporte para que también desempeñe esa función.
“Esta es una verdad que tiene que salir a la luz”, dijo Edgell.