¿Por qué debería importarle a Delaware?
La disponibilidad de vivienda es un tema candente en todo el estado. Little Living, una organización sin fines de lucro que trabaja para aumentar la oferta de viviendas asequibles en el sur de Delaware mediante la construcción de minicasas, está experimentando un éxito inicial en el condado de Sussex. Sin embargo, la organización ha enfrentado dificultades crecientes en su intento de expandirse al condado de Kent.
Para una organización sin fines de lucro del condado de Sussex, abordar lo que considera el gran problema de la asequibilidad de la vivienda en el sur de Delaware requerirá una visión a pequeña escala. Pero no todas las partes interesadas parecen estar de acuerdo.
Little Living, una organización que busca aumentar el parque de viviendas asequibles de la región mediante la construcción de comunidades de minicasas, está desarrollando proyectos en Georgetown y Frederica. Si bien la iniciativa de Georgetown ha recibido apoyo municipal, la de Frederica se encuentra estancada.
El departamento de planificación del condado de Kent rechazó la semana pasada una solicitud para una reunión previa a la solicitud sobre el proyecto, según Bob Murphy, propietario de la propiedad en Frederica. El condado, según él, alegó que las normas de zonificación impedirían que su terreno se utilizara para minicasas.
"Si muero, no quiero que mi propiedad se convierta en un gran conglomerado de hoteles, moteles, restaurantes y restaurantes de comida rápida", dijo Murphy. "Quiero que mi propiedad haga algo bueno".
Tanto la directora de planificación del condado de Kent, Sarah Keifer, como los miembros del tribunal de impuestos del condado de Kent se negaron a hacer comentarios sobre el proyecto, ya que Murphy amenaza con demandar al condado por su rechazo a la reunión previa a la solicitud.
Problemas en el condado de Kent
El proyecto propuesto por Little Living en el condado de Kent, denominado “Little Living at Murphy Farm”, incluiría entre 170 y 180 casas pequeñas, una lavandería, unidades de autoalmacenamiento, una tienda de conveniencia y un restaurante de comida rápida, como McDonald's, dijo el tesorero de la organización, Tom McElroy.
Murphy, propietario de 25 acres de terreno ubicados parcialmente en los límites de la ciudad de Frederica y parcialmente en el condado no incorporado de Kent, tiene un contrato de compraventa de la propiedad con Little Living. McElroy se negó a revelar el precio de compra del terreno a Murphy.
Murphy tampoco es un miembro oficial de la organización Little Living.
Su propiedad está zonificada para desarrollo comercial de uso mixto, pero Murphy y McElroy afirmaron que el departamento de planificación del condado no cree que el uso propuesto por Little Living para la propiedad cumpla con los requisitos de zonificación del condado. Por esta razón, explicaron, Kiefer rechazó su solicitud el 16 de septiembre de una reunión previa a la solicitud, necesaria para avanzar con el proyecto.
"Ni siquiera nos dieron la oportunidad de presentarnos. Así no es como se supone que funcionan el gobierno y los procesos", dijo McElroy.
Los comisionados del Tribunal de Recaudación del Condado de Kiefer y Kent se negaron a comentar sobre por qué se rechazó la solicitud de reunión previa a la solicitud del proyecto Murphy Farm.
Según el código del condado de Kent , los desarrollos de uso mixto están "destinados a ser predominantemente de naturaleza comercial, pero se deben proporcionar usos residenciales y espacios para vivir y trabajar en respeto al carácter del diseño comercial".
El código también establece que las unidades residenciales independientes, como las minicasas propuestas, no están permitidas en desarrollos de uso mixto. Incluso si lo estuvieran, los proyectos de uso mixto en el condado de Kent deben ubicarse en zonas específicas designadas para el crecimiento, y la propiedad de Murphy no se encuentra en dicha zona, según los mapas que proporcionó a Spotlight Delaware.
Sean O'Neill, exinvestigador de uso del suelo y bienes raíces de la Universidad de Delaware, afirmó que los desacuerdos de zonificación son, con diferencia, el obstáculo más común para proyectos de vivienda como las minicasas. Añadió que se está debatiendo en todo el país la eliminación de los requisitos de reuniones previas a la solicitud, para que los proyectos de desarrollo de vivienda, como el de Little Living, puedan avanzar con mayor rapidez.
Meringolo y McElroy dijeron que el rechazo de la reunión previa a la solicitud fue una sorpresa para ellos, ya que previamente habían tenido reuniones con los comisionados del Tribunal de Levy, donde los comisionados expresaron su apoyo al proyecto.
Los funcionarios de Little Living dijeron que planean apelar a los comisionados y volver a solicitar al departamento de planificación que avance el proyecto.
"Creo que tenemos que superar algunos obstáculos, pero no me preocupa en absoluto. Sé que al final, conseguiremos la aprobación", dijo Meringolo.
Sin embargo, Murphy ha amenazado por separado con demandar al condado de Kent. Declaró a Spotlight Delaware que planea demandar al condado si los funcionarios no le conceden una reunión previa a la solicitud en las próximas semanas.
McElroy dijo que Little Living no está involucrado con el abogado de Murphy y que la organización no planea recurrir a acciones legales a menos que sea absolutamente necesario.
"No diría que estamos en esta gran batalla todavía, listos para litigios o cosas así", dijo McElroy. "Simplemente parece muy prematuro".
Progreso en Georgetown
Mientras que las pequeñas casas del condado de Kent buscan la aprobación inicial del departamento de planificación, el proyecto de Georgetown está más avanzado y busca la aprobación final del gobierno de la ciudad el próximo mes.
Little Living ya construyó dos casas modelo en Georgetown la primavera pasada, para que la ciudad pudiera ver un ejemplo de las casas pequeñas y trabajar en una nueva ordenanza de zonificación para permitir la construcción de más unidades.
La ordenanza , que permite la construcción de viviendas tipo "casa de campo" en terrenos zonificados para desarrollo residencial urbano, fue aprobada por la comisión de planificación de Georgetown el 17 de septiembre, según informó el administrador municipal Gene Dvornick. La ordenanza deberá ser leída dos veces por el alcalde y el consejo municipal antes de su adopción formal, agregó Dvornick.
“Todos nos apoyan”, dijo Meringolo sobre el proyecto de Georgetown. “Todavía no he oído nada negativo”.
El plan de Little Living, dijo McElroy, es construir 22 casas en el terreno de Georgetown, una combinación de casas de una, dos y tres habitaciones, todas de entre 450 y 800 pies cuadrados en total.
Meringolo dijo que el grupo planea hacer que las casas sean asequibles para las personas que ganan entre el 45% y el 75% del ingreso medio del área, o entre $36,000 y $60,000 al año, en un esfuerzo por llegar a las personas que trabajan en el este del condado de Sussex pero solo pueden permitirse vivir en pueblos del oeste de Sussex como Seaford y Laurel.
Steve Metraux, profesor de la Universidad de Delaware que estudia políticas de vivienda, dijo que algunos defensores de la vivienda critican el modelo de casas pequeñas, ya que niega a las personas sin hogar o con bajos ingresos la misma escala de viviendas que otros miembros de la población.
“Muchos defensores se oponen a que, si las personas sin hogar pueden obtener vivienda, esto solo pueda hacerse en el contexto de lo que la mayoría de la gente consideraría viviendas de tamaño inadecuado”, dijo Metraux.
Aun así, dijo Metraux, las casas pequeñas pueden ser una parte valiosa de la solución de vivienda asequible, junto con otros acuerdos de vivienda de densidad mixta.
Las minicasas también han ganado popularidad en los últimos años, sobre todo en la costa oeste . Esta tendencia se ha extendido al suroeste e incluso a Filadelfia en los últimos años, a medida que sus promotores intentan introducir viviendas más económicas en mercados en auge.
Si bien McElroy estimó que el proyecto de Georgetown costará aproximadamente $3.5 millones en total, el proyecto de Frederica, mucho más grande, costaría más de $25 millones. McElroy explicó que el grupo está financiando la construcción de la minicasa mediante una combinación de recaudación de fondos, subvenciones de organizaciones sin fines de lucro y financiación de deuda.
Si la ciudad de Georgetown aprueba la ordenanza este otoño, Little Living buscará las aprobaciones adicionales necesarias de agencias estatales como el Departamento de Transporte de Delaware y el Departamento de Recursos Naturales y Control Ambiental, antes de comenzar la construcción.
Una vez que comience la construcción, Meringolo estimó que tomará 10 meses completar las 22 pequeñas casas en Georgetown.
Maggie Reynolds es miembro del programa Report for America y reportera de Spotlight Delaware, donde cubre las comunidades rurales de Delaware. Su donación para igualar nuestra subvención de Report for America la ayuda a seguir escribiendo historias como esta; considere hacer una donación deducible de impuestos de cualquier cantidad hoy mismo visitando https://spotlightdelaware.org/support/.
