¿Por qué debería importarle a Delaware?
Uno de los mayores costos para el Departamento de Transporte de Delaware (DelDOT) radica en la adquisición de terrenos para grandes proyectos de infraestructura. Una reciente venta de terrenos pone en entredicho las medidas de seguridad implementadas por DelDOT para garantizar que los intereses comerciales personales no interfieran en el proceso.
Tras una investigación de Spotlight Delaware, funcionarios del Departamento de Transporte de Delaware iniciaron una investigación interna sobre una transacción inmobiliaria financiada por los contribuyentes que generó una ganancia millonaria para el socio comercial de un planificador de transporte estatal.
En 2015, Four C's Properties LLC, propiedad del empresario Charles Messina, compró medio acre de terreno junto a la Ruta 1 cerca de Lewes por 225,000 dólares.
Ocho años después, la LLC la vendió a DelDOT por 1.6 millones de dólares, un aumento de siete veces aceptado por la agencia que también emplea al socio comercial de Messina, Todd Sammons, como planificador jefe.
El mes pasado, Spotlight Delaware envió un correo electrónico a DelDOT solicitando detalles sobre el acuerdo. En respuesta, el portavoz de la agencia, CR McLeod, indicó que los funcionarios habían iniciado una investigación interna sobre las acusaciones de que una relación comercial influyó en la adquisición de una propiedad.
Al ser preguntado el viernes sobre el estado de la investigación, McLeod dijo: “La investigación sigue en curso”.
McLeod se negó a proporcionar detalles sobre la investigación. Sin embargo, los registros públicos muestran que Messina es copropietario, junto con Sammons, subdirector de coordinación de desarrollo de DelDOT, de una empresa llamada SS Investments of Delaware. Al parecer, ambos han sido socios comerciales desde al menos 2005, cuando vendieron conjuntamente una propiedad en el condado de Kent.
Aunque son socios comerciales a través de SS Investments, Spotlight Delaware no encontró pruebas de que Sammons forme parte de Four C's, la empresa que vendió a DelDOT el terreno junto a la Ruta 1. Sin embargo, sí actuó como testigo en un registro de propiedad firmado relacionado con la empresa en 2023, lo que sugiere que está familiarizado con ella y con quién es el propietario.
En 2023, DelDOT compró la propiedad en cuestión, ubicada en el área de Lewes, a Four C's como parte de un proyecto para mejorar el corredor de la Ruta 1 entre Minos Conaway Road y Tulip Drive , un área que se encuentra en medio de un auge de nuevos desarrollos residenciales y comerciales.
Los responsables de transporte han declarado que el proyecto transformará la problemática congestión de tráfico de la zona mediante la ampliación de varias carreteras y su conexión con tres nuevas rotondas.
Una de las rotondas y ampliaciones de carretera se construirá directamente sobre los antiguos terrenos de Messina. El proyecto se encuentra actualmente en construcción y se prevé que esté terminado en el verano de 2028.
Según documentos de la agencia, DelDOT ha considerado la construcción de una carretera en esa propiedad desde al menos 2011. Sammons trabaja para la agencia desde 1999, dijo McLeod.
Ni Sammons ni Messina respondieron a las solicitudes de comentarios para este artículo.
Acuerdos de tierras anteriores de DelDOT
En años anteriores, DelDOT ha intentado limpiar su reputación de la mancha causada por transacciones de terrenos cuestionables.
Un caso anterior ocurrió cuando la agencia vendió un terreno por 270,000 dólares a un influyente abogado y promotor inmobiliario en 2018, una década después de haberlo comprado por casi 2.8 millones de dólares.
La agencia afirmó en ese momento que el precio reflejaba un decreto de DelDOT que establecía que el terreno nunca tendría un desvío comercial desde la Ruta 1. Aun así, el acuerdo generó controversia, estallando en 2020 como un ataque político contra el Partido Demócrata del estado.
Cuando se le preguntó el mes pasado sobre las salvaguardias departamentales vigentes para evitar conflictos de intereses, McLeod dijo que el proceso de adquisición de propiedades de DelDOT está “dictado por estrictas regulaciones estatales y federales”.
Según explicó, la agencia recurre a tasadores privados para todas las adquisiciones cuyo valor se estima superior a 25 000 dólares, e incluso, en ocasiones, para propiedades cuyo valor es inferior a ese umbral. Dichas tasaciones son revisadas y aprobadas posteriormente de forma independiente para garantizar que cumplen con los requisitos estatales y federales.
Dijo que DelDOT siguió el proceso antes de comprar la propiedad de Messina, la cual, según señaló, probablemente sería reclasificada como comercial.
¿El precio fue justo?
En el mismo año en que DelDOT compró la propiedad de Messina, la agencia también compró un terreno similar de medio acre al otro lado de la Ruta 1 por 203,800 dólares.
DelDOT también construirá una rotonda en esa propiedad, que anteriormente servía como estacionamiento para el Centro de Actividades para Adultos Mayores de Lewes.
Al preguntársele sobre la discrepancia en los precios pagados a Messina y al centro para adultos mayores, McLeod afirmó que el tamaño de la propiedad no siempre se traduce en su valor. El precio también está determinado por los edificios que se encuentran en la propiedad, agregó.
Otra compra de terrenos realizada por DelDOT en 2023 pone de manifiesto las posibles diferencias de precio entre propiedades aparentemente similares. DelDOT adquirió un terreno de media hectárea justo al norte de la propiedad de Messina por 1.8 millones de dólares a Andrew Lewandowski, quien lo había comprado en 2014 por 235,000 dólares.
Esa propiedad está zonificada para uso comercial y residencial, mientras que la antigua propiedad de Messina está zonificada únicamente para uso residencial y agrícola.
Messina solicitó en 2018 un cambio de zonificación para permitir el uso comercial de la propiedad. La solicitud permaneció pendiente hasta que fue retirada en 2024.
T. William Brockenbrough Jr., ex empleado de DelDOT, envió una carta al condado de Sussex en 2018 diciendo que la agencia estaba tratando de adquirir el terreno para el proyecto de mejora de la Ruta 1.
Brockenbrough agregó que la agencia no preveía que la solicitud de cambio de zonificación afectara significativamente el valor del terreno porque DelDOT ya estaba tasando el terreno asumiendo su uso más rentable como propiedad comercial.
Según las regulaciones estatales y federales, DelDOT valora las propiedades según su “mejor y mayor uso”, dijo McLeod.
Y la agencia determinó que el uso más rentable de la propiedad de Messina era comercial debido a la probabilidad de que se aprobara un cambio de zonificación, dijo.
Los cuatro criterios para el mejor y más alto uso son “el uso razonablemente probable y legal de un terreno baldío o una propiedad mejorada, que sea físicamente posible, esté debidamente respaldado, sea financieramente viable y dé como resultado el mayor valor”, según el Manual de Derecho de Paso de la agencia.
Cronología de eventos
- 2011: El documento público más antiguo que hace referencia a la antigua propiedad de Messina es un estudio de factibilidad Con fecha de enero de 2011. El estudio analizó opciones para extender New Road sobre la antigua propiedad de Messina y conectarla con la Ruta 1 utilizando el puente existente sobre el sendero para bicicletas Lewes/Georgetown.
- 2015: Messina adquirió la propiedad en 2015 a Thomas Best & Sons Inc. por 225,000 dólares a través de Four C's Properties LLC. Los representantes de Thomas Best & Sons no respondieron a las reiteradas solicitudes de comentarios.
- 2015: En 2015, Sammons se desempeñó como gerente de proyecto en la División de Planificación de la agencia. McLeod, portavoz de DelDOT, dijo que esa división “no tiene ninguna función en la adquisición de propiedades específicas”.
- 2018: Messina solicitó el cambio de zonificación en 2018. Según la carta de Brockenbrough, DelDOT ya estaba en proceso de adquirir el terreno ese mismo año.
- 2018Sammons y Messina se convirtieron en miembros conjuntos de SS Investments LLC en 2018. La empresa se creó originalmente en 2004. Un empleado de SS Investments LLC no respondió a una solicitud de comentarios.
- 2023 y más allá: DelDOT compró el terreno de Messina en 2023 por 1.6 millones de dólares. Desde entonces, la agencia ha demolido los edificios de la propiedad para despejar el camino para la ampliación de la carretera.
