El editor jefe Jacob Owens visita el podcast “Beyond the Headlines” para hablar sobre un proyecto de varios meses que analiza los resultados de la primera reevaluación de los valores de las propiedades en Delaware en más de 40 años. En colaboración con Tech Impact, Spotlight elaboró ​​un mapa interactivo que muestra cómo han variado las cargas fiscales y las tasaciones de las propiedades en el estado durante ese período.

En el informe adjunto, Jake destaca preguntas en torno al resultado de la reevaluación impulsada por el mapa de datos, incluso si la reevaluación ayudará a Delaware a lograr la equidad educativa.

El podcast fue presentado por el Director de Participación Comunitaria, David Stradley.

Esta transcripción ha sido editada para mayor claridad y extensión.

Tendemos a participar en este podcast contigo solo cuando estás involucrado en proyectos masivos que duran meses. 

Sí, ese parece ser mi fuerte estos días.

Como este es un proyecto súper complicado que tú y el equipo han asumido, vamos a empezar con lo que normalmente llamamos nuestra pregunta de "Hola, mamá". Pero tu mamá no vive en Delaware. 

Ya no. Se jubilaron y se mudaron a climas más cálidos. 

Así que vamos a hacer la pregunta de "Hola, suegra". Me gustaría que imaginaras que estás hablando con tu suegra, quien supongo que no sabe mucho sobre este tema, y ​​le cuentes brevemente sobre este proyecto de mapeo de datos y el informe que surgió de él. 

Irónicamente, mi suegra y mi madre tienen el mismo nombre, lo que lo hace aún más fácil.

Hola Linda, realizamos este proyecto de big data que buscaba verificar el trabajo de Tyler Technologies y averiguar si los datos de tasación de propiedades coincidían con lo que esperábamos, y arrojó resultados bastante interesantes. 

Volvamos al principio. ¿De dónde surgió la idea de este proyecto y por qué tuvieron que colaborar con alguien externo para llevarlo a cabo?

Así que todo empezó con un poco de frustración. Habíamos visto mucha preocupación, conversaciones y debates sobre: ​​"¿Lo hicimos bien? ¿Lo hicimos mal? ¿Qué deberíamos haber esperado? ¿Qué no obtuvimos?". 

Esperaba que el estado, o incluso los condados, publicaran este tipo de proyecto que ayudaría al público a comprender realmente qué sucedió con las evaluaciones y los datos. Simplemente no lo veíamos y, por lo que oí, no lo iban a hacer. 

Luego revisé el acuerdo legal y no requería ningún informe posterior. Así que empecé a hablar con el equipo y les pregunté: "¿Creen que podríamos lograrlo? ¿Es algo que está en nuestras manos?".

Y, ya sabes, rápidamente decidimos que una parte sí lo era y otra parte probablemente no. 

La recopilación de datos es algo que hemos hecho con regularidad. Así que sabíamos que probablemente podríamos obtener las cifras sin procesar. Pero no tenía mucha experiencia en cómo las usábamos para que fueran de alguna utilidad para el público. Sin embargo, recordé haber hablado con un amigo, Ryan Harrington, del Laboratorio de Datos de Tech Impact. 

Esta fue una iniciativa que se inició durante la pandemia para ayudar al condado de New Castle y al estado a analizar exhaustivamente la gran cantidad de datos que se estaban publicando sobre la propagación de la COVID-19 e intentar predecir los focos de contagio. Uno de sus proyectos más interesantes fue el uso de materia fecal. Al parecer, la cepa de COVID residía en ella, por lo que estaban rastreando los resultados del alcantarillado en todo el condado. 

Y entonces pensé: si pudieron hacer eso, probablemente podrán hacer esto también.

Porque esa fue una forma de exhibición fecal. La revaluación de la propiedad es otra forma de exhibición fecal.

Definitivamente era una especie de espectáculo fecal. Así que hablé con Ryan. Estaba muy interesado.

Empezamos a reunirnos. Formaron un equipo, formamos un equipo y nos pusimos en marcha. 

La demanda que mencionaste de pasada se refería a diversos temas educativos. Pero exigía esta evaluación. 

Era un grupo de demandantes, en realidad liderado por la NAACP. Creo que era la organización Delawareans for Educational Opportunity (DEO, creo que era el acrónimo). Eran un par de grupos diferentes, pero CLASI (Sociedad de Asistencia Legal Comunitaria) y la ACLU participaron para ayudar a litigar.

Finalmente, el Tribunal de Cancillería de Delaware dictaminó que la forma en que estábamos haciendo las reevaluaciones era inconstitucional porque no estábamos estableciendo un valor justo de mercado.

El DEO solicitó un par de medidas para aumentar la financiación de las escuelas, pero también buscaba crear un modelo de financiación más equitativo para el estado. Por eso, en parte, no podíamos seguir inventando valores falsos sobre el valor que una propiedad podría haber tenido hace décadas. Necesitábamos empezar a usar valoraciones reales. 

Si un oyente no ha visitado el sitio web ni consultado el boletín informativo, ¿cuál es el resultado de este trabajo? ¿Qué hay disponible para que la gente lo vea?

Encontrarás un par de cosas. 

Primero, encontrarás el mapa. Es un mapa de calor que el Laboratorio de Datos de Tech Impact, un equipo de ingenieros de datos y diseñadores de mapas, creó para nosotros. Incluye tutoriales que te guían por la pantalla y te ayudan a comprenderlo. 

Pero este no es un mapa que se puede ampliar y decir: "Mi casa se construyó así de alto". En realidad, su objetivo es analizar comunidades en conjunto. Por eso, Tech Impact tomó algunas decisiones sobre la marcha, incluyendo el uso de datos a nivel de distrito censal, algo a lo que probablemente no estés acostumbrado. 

No usamos códigos postales, con los que quizás esté más familiarizado. Desafortunadamente, los códigos postales suelen ser bastante grandes en algunas zonas y pueden incluir tipos de viviendas y comunidades muy diferentes. Por lo tanto, usamos básicamente la designación más pequeña que encontramos y que aún tenía sentido, y la mapeamos. 

También encontrarás una historia explicativa sobre qué es este mapa, por qué lo hicimos, cómo navegarlo y, probablemente lo más importante, lo que no es. 

Y finalmente, verán informes que realmente profundizan en por qué es importante y por qué los funcionarios piensan que las conclusiones son las que son. 

En el mapa se puede filtrar de tres maneras, por distrito censal. ¿Cuáles son esas tres cosas que se pueden encontrar? 

El más importante, en mi opinión, es el cambio de tasación. Este básicamente muestra un conjunto de propiedades dentro del distrito censal, su valor total entre 2024 y 2025. Esto muestra básicamente el valor total antes y después de la tasación, y el cambio porcentual entre ambos. 

Y lo importante a tener en cuenta es que todo subió. Esta fue una reevaluación. Nada baja. Así que todo se juzga según el valor medio. Si subió en comparación con la mediana, o el valor más intermedio, se verán números rojos. Si bajó de esa mediana, se verán números azules. 

En segundo lugar, se observará un cambio en los impuestos. Se trata de una acumulación de todos los impuestos pagados por las parcelas de ese distrito, comparados con la mediana. 

Y finalmente, la carga fiscal, que consiste básicamente en calcular el impuesto sobre la tasación. Entonces, ¿cuánto impuesto paga en comparación con el valor de su vivienda? 

Antes de analizar algunos de los hallazgos, hablemos un poco más sobre el proceso. ¿Puede explicarnos el proceso de obtención de los datos sin procesar y el trabajo con Tech Impact para crear los mapas?

Fue interesante porque una de las cosas que llegamos a comprender es que cada condado es diferente y hace las cosas a su manera. Rápidamente comprendimos que, aunque pensábamos que nos tomaría una o dos o tres semanas obtener todos los datos, al final nos llevó casi tres meses conseguir todo lo necesario para crear los mapas.

El condado de Sussex nos lo proporcionó en una hoja de cálculo de Google. El condado de New Castle nos lo proporcionó en una hoja de cálculo de Excel, pero solo mediante ciertos protocolos de archivo, ya que era demasiado grande para insertarlo en Google.

Y luego, el condado de Kent, Dios los bendiga, no sé qué formato de archivo usaron, pero incluso Tech Impact dijo que nunca lo habían visto. Así que hubo una pequeña curva de aprendizaje para convertir lo que sea que el condado de Kent esté haciendo en algo legible en sus formatos. 

Así que, si estamos elogiando a los condados, estamos elogiando al condado de Sussex.

Sussex – Dios te bendiga.

Y luego su ayudante en el condado de New Castle.

Sí. Eh, Robert, de la oficina de evaluación de datos del condado de New Castle. Tuve que hablar con él tres veces para configurar un protocolo de transferencia de archivos y finalmente obtener los gigabytes de datos. Así que gracias por tu perseverancia, Robert. 

Recuerdo que cuando mencionaste esta idea en una de nuestras reuniones de liderazgo, dijiste con total sinceridad: "Sabes, no sé qué mostrarán estos datos. Podríamos investigar mucho sobre esto. Y no es realmente una noticia". 

A medida que comenzó a trabajar con los datos, ¿cuáles fueron algunas de las cosas que le llamaron la atención y le hicieron pensar: "Bien, hay algo aquí"?

Hubo un par de contratiempos al principio. Obtuvimos los datos del condado de Sussex de inmediato, así que primero mapeamos el condado de Sussex, y no hubo sorpresas reales.

Las evaluaciones realmente se ajustaron a lo esperado en cuanto a las playas. En Sussex Occidental se observaron cambios menores en comparación con la media. 

Cuando dices que se movió como esperabas, ¿significa que las casas que esperabas que valdrían más realmente lo hicieron?

Así es. Y no solo vale más, sino que el aumento interanual habría sido el más alto del condado. Ahí es donde se esperaría ver los rojos intensos. Y así fue. Lugares como Rehoboth y Dewey eran los puntos fuertes, y luego, lugares como Harrington y Bridgeville, al otro lado, tenían valores más bajos.

Otra cosa que vimos fue en el condado de Kent. Algo similar. En los suburbios de Dover, donde ha habido crecimiento de la vivienda, como Cheswold y Magnolia, e incluso en comunidades costeras como Bowers Beach y Kitts Hummock, y algunas de estas zonas, vimos un aumento en la valoración de las propiedades. En zonas como las zonas más antiguas de Dover, no se observó un aumento, al menos no tan significativo.

Todo eso era esperado. 

Así que pasaste por Kent y Sussex y piensas: "Esto puede que no sea una historia. Puede que haya funcionado".

En cierto modo, si la reevaluación funcionara, creo que sería una historia, pero quizá no una que la mayoría de los lectores esperarían. 

Y luego vimos el condado de New Castle, lo cual, en mi opinión, planteó algunas preguntas, ya que esa tendencia de ver los números rojos donde habíamos visto crecimiento de la vivienda en las últimas décadas no era lo que estábamos viendo. De hecho, veíamos números azules en zonas como Middletown, Odessa Townsend, Greenville, Centerville y Hockessin. Y luego, al observar el centro de Wilmington, con comunidades históricas centenarias, vimos números rojos muy profundos en lugares como Hilltop, East Side, Riverside y Southbridge, donde se registraron aumentos porcentuales superiores a los de cualquier otro lugar del condado, con incrementos del 800% o 1000%. 

Nuevamente, para nuestros amigos amantes del color, si miran el mapa, los azules son aumentos menores y mayores, los rojos son aumentos mayores. 

Sí, más alto que la mediana. 

Así que eso te hizo darte cuenta, vale, algo no funcionó como se suponía que debía funcionar aquí. 

En cierto modo, así fue, porque una de las cosas que había en mente cuando hablé con los abogados que presentaron la demanda original era la creencia de que las familias de menores ingresos habían estado subsidiando las facturas de impuestos a la propiedad de las familias de mayores ingresos porque el valor de sus casas no había cambiado desde 1983. Y, obviamente, el mercado inmobiliario ha experimentado un auge desde entonces. 

Así que, si su casa vale un millón de dólares en Greenville, se esperaría que pagara una parte desproporcionadamente alta de sus ingresos en impuestos. Y lo que realmente no vimos fue que eso se reflejara en los datos. De hecho, observamos cambios comparativos más altos para estas familias a las que los defensores se dedicaban básicamente a ayudar.

A un nivel muy alto, una vez procesados ​​todos los datos y creados los mapas, ¿cuáles son las principales conclusiones para un ciudadano común de Delaware? ¿Y para tu suegra? 

Cada uno tendrá una opinión diferente al respecto, porque cada vez que intento hablar con alguien en el estado sobre esto, reflexionan sobre su propia factura. Es una forma totalmente normal de pensar en esto. 

Lo único que diría es que este fue un proceso de suma cero. Lo que significa que, si realmente iba a ser neutral en cuanto a ingresos y las valoraciones cambian, entonces alguien paga más y alguien paga menos.

Creo que se esperaba que comunidades como Hilltop pagaran menos de lo que finalmente pagaron, y sin embargo, vemos que amplios sectores de una comunidad con bajos ingresos y con dificultades pagan impuestos significativamente más altos. Y luego, en zonas con mayor patrimonio inmobiliario, vimos que algunas áreas bajaron o experimentaron variaciones mucho menores en sus impuestos prediales.

Al final, todos terminamos subsidiando el mercado inmobiliario comercial, que se encontraba más débil. Pero, en términos generales, solo en el sector residencial, no necesariamente vimos el movimiento que esperábamos. 

¿Había gente preocupada por eso específicamente en el período previo a esto, y estos datos de alguna manera les permiten pensar: "Estábamos en algo"? 

Sí. Un reconocimiento a Christian Willauer. Es concejal de la ciudad de Wilmington. Representa a la zona de Hilltop y ha expresado su preocupación por la falta de lógica de estas valoraciones. 

De hecho, en el informe final de Tyler Technologies al condado de New Castle, se señala que sus evaluaciones en muchas comunidades de Wilmington no cumplieron con los estándares de la industria. Simplemente lo atribuyen a que, bueno, hicimos todo lo posible y ahora vamos a pasar al siguiente paso. 

Esto ha enfurecido mucho a los líderes del ayuntamiento y a la alcaldía, quienes han intentado remediarlo. El condado de New Castle ha adoptado un enfoque más frío hasta ahora, diciendo básicamente que nunca iba a ser un sistema perfecto.

Así que creo que para aquellos en la ciudad, ha sido particularmente frustrante porque la reevaluación, en sus mentes, iba a ser un respiro para muchos de estos propietarios o inquilinos con dificultades, y en lugar de eso, en realidad están recibiendo aumentos de impuestos. 

Porque, en teoría, aunque esta demanda logró muchos objetivos, la demanda que motivó esta reevaluación del impuesto predial buscaba crear un panorama de financiación más equitativo. Todos pagarán su parte, y si su casa vale más, debería pagar más. 

¿Se suponía que debía hacerlo todo de una vez? ¿O es algo que se iba a solucionar con reevaluaciones posteriores?

No, esto realmente pretendía ser un reequilibrio de todo el sistema, que no se había reequilibrado en 30 años, en más de 30, 40 años. Delaware es solo uno de, creo, media docena o menos de estados que no habían realizado una reevaluación en décadas. La mayoría de la gente, al ver a Delaware, dice que esta no es forma de hacer negocios.

Esta fue nuestra manera de ponernos al día. 

Entonces, si en el condado de New Castle la reevaluación hubiera funcionado como querían los defensores de la demanda, ¿dónde habríamos visto los azules? ¿Dónde habríamos visto los rojos? De nuevo, los azules representan los aumentos menores y los rojos los mayores.

Creo que, como mínimo, se habrían visto zonas como Hilltop, East Side y Southbridge con rojos mucho más fríos, si no incluso azules. Ciertamente, no serían un caso atípico en cuanto a aumentos sobre la mediana. 

Por ejemplo, estaba revisando los datos sobre los impuestos pagados por una vivienda en el distrito censal de Hockessin. Antes de la reevaluación, pagaban unos $4,700. Después, pagan $5,100. Unos $400. Aun así, subieron. Es un cambio del 8% en la mediana. 

Pero si nos fijamos en Hilltop, que está prácticamente al oeste del bulevar Martin Luther King, subiendo la colina, en 2024, la factura fiscal media era de 505 dólares. Y tras la reevaluación, ahora es de 13, casi 1,400 dólares. Así que vemos un aumento de unos 800 dólares en Hilltop y, sin embargo, de solo 400 dólares en Hockessin.

La conclusión principal es que la evaluación no funcionó como el condado de New Castle esperaba, o como esperaban los defensores. Para nuestros vecinos de Kent y Sussex, ¿la conclusión principal es que pareció funcionar?

Parecía funcionar. Siempre habrá quejas sobre parcelas o propiedades individuales, pero en general, al observar una vista de 30,000 metros, que es lo que nos ofrece este mapa, los valores parecen fluctuar según lo previsto.

En el condado de New Castle, hay cuestiones que aún quedan por resolver. 

Quisiera hacer una pregunta más, un poco más detallada. Dijiste que el tercer aspecto que puedes buscar en el mapa es la carga fiscal, es decir, cómo se relaciona tu cambio fiscal con tu evaluación.

Ustedes y Tech Impact tomaron la decisión en el condado de New Castle de usar la primera tasa impositiva. El condado de New Castle, como es bien sabido, pasó por un pequeño revuelo y finalmente lograron dividir las tasas y modificar las tasas para propietarios de viviendas y negocios. Pero ustedes usaron las tasas iniciales.

¿Por qué? Si el objetivo es mostrar la carga fiscal, ¿por qué no usar las tasas reales que afectan las facturas de los ciudadanos? 

Hubo un par de razones para ello. Tuvimos más debates internos sobre qué hacer con este. Llegó tarde en el proceso de creación del mapa. ¿Lo descartamos todo y empezamos de cero?

Pero cuanto más lo pensábamos, más nos aferrábamos a la idea de este mapa: revisar la tarea de Tyler Technologies. Y, en esencia, esto es lo que devolvieron al condado de New Castle y dijeron: «Aquí está nuestra tarea, profesor, califíquela». 

Y al usar los impuestos de tasa dividida, en cierto modo, permitíamos que la política influyera, porque las valoraciones son las valoraciones. Los impuestos de tasa dividida son la reacción de los políticos a la indignación generada por esas valoraciones. Así que queríamos que Tyler tuviera la responsabilidad de defender o no estas valoraciones.

Y, en segundo lugar, los impuestos de tasa dividida solo son válidos por un año. Fueron una solución temporal para afrontar el sufrimiento de todos al aprender a lidiar con esta nueva realidad, pero expirarán antes de que se publiquen las próximas leyes fiscales. Y existen serias dudas sobre qué harán la legislatura estatal y el condado en cuanto a permitir los impuestos de tasa dividida en el futuro.

Eso nos llevó a apoyarnos realmente en las valoraciones originales.

Volviendo al proceso una vez más. Después de crear los mapas, escribiste este artículo para contextualizar al lector. Además, compartiste estos datos de forma preliminar con algunas figuras políticas. ¿Cuál fue tu idea al incluir eso en el artículo y no solo desglosar los datos?

Este es un proyecto que requiere mucha información y no queríamos que los lectores se perdieran su impacto. Queríamos ponerle cara. Hay una razón por la que un aumento de $800 en Hilltop es mucho más importante que uno de $400 en Hockessin cuando se trata de la capacidad de un propietario para pagar dicho aumento. 

Así que lo presentamos a los líderes de la ciudad para explicarles con precisión el impacto y la reacción. Me sorprendió que no se sorprendieran tanto. Obviamente, llevan tiempo expresando su preocupación al respecto. Hablé con el alcalde Carney sobre los hallazgos y él realmente consideró que eran indicativos de lo que él creía que era una realidad: que los valores de 1983 no eran realmente los valores de 1983, especialmente si consideramos las zonas con un crecimiento de la vivienda que no se movió tanto después de la reevaluación. 

Hay preguntas reales sobre si realmente usaban los valles de 1983 antes de la reevaluación. Porque si lo hacían, se esperaría que el precio de una casa de cuatro dormitorios y dos baños en Middletown fuera bastante bajo en 1983 en comparación con el mercado actual. Y no vimos un movimiento tan pronunciado.

Existen serias dudas sobre cómo el condado realizó sus evaluaciones en años anteriores. Si esa fue la realidad, la responsabilidad recae en parte en el condado de New Castle y en parte en los defensores que impulsaron esto, ya que, de hecho, ha agravado la desigualdad en las zonas de Wilmington a las que esperaban servir.

Si te imaginas a un lector de Spotlight Delaware, ¿qué esperas que haga con esta información que has preparado y presentado con tanto esfuerzo? Si buscamos empoderar a los habitantes de Delaware, ¿qué beneficios aportan estos datos a un ciudadano de Delaware?

Creo que tiene dos vertientes. Por un lado, creo que es realmente para nuestros líderes, especialmente para los del condado. Durante muchos meses, los líderes del condado de New Castle, en particular, han defendido su proceso, pero creo que lo que los datos nos indican es que algo sigue fallando. No estoy seguro de que la mayoría de la gente crea que estas valoraciones son acertadas. Así que hay trabajo por hacer para averiguar por qué y qué se puede hacer, si es que se puede hacer algo, para remediarlo.

En segundo lugar, creo que es un recordatorio para el público en general. Cuando hablamos de equidad, es un debate complejo porque la equidad implica —repito, partimos de un equilibrio de suma cero— y si alguien soporta más carga, significa que alguien soporta menos. 

Una de las cosas que creo que se pasó por alto en la conversación sobre la reevaluación es que mucha gente debería haber esperado facturas más altas, ya que básicamente se les ha concedido 40 años de exención en esos aumentos que prácticamente cualquier otro estado del país les habría impuesto. Reconozco que aún es un shock para el sistema ver esos aumentos. Pero cuando se trata de una sociedad equitativa, debemos pensar en nosotros mismos, en nuestra capacidad de pago y en los recursos para soportar esa carga, y que si no estamos haciendo lo que nos corresponde, alguien más lo está haciendo por nosotros.

Así que creo que hay un poco de esa autorreflexión que ocurre cuando vemos algunos de estos datos también. 

Te ayudaremos con esto: como editor jefe, has comentado que sería fantástico que realizáramos más proyectos basados ​​en datos. Después de haber pasado por todo este proceso, ¿te animas a que Spotlight Delaware se encargue de más proyectos basados ​​en datos? 

No el mes que viene. Quizás me tome un descanso. Lo digo y luego, como mañana, encontraré algo tan interesante que no podré dejarlo.

Diré que me encantó trabajar con el equipo de Tech Impact. Sin duda, volvería a trabajar con ellos. Son muy prácticos y responden a nuestras necesidades. 

Y creo que esto realmente demuestra el valor que Spotlight puede aportar al estado, porque esto es algo que nadie más, ningún otro medio de comunicación ni ninguna entidad gubernamental estaba haciendo. Si no invertimos el tiempo y los recursos necesarios, tendríamos que aceptar lo anecdótico como cierto, sin poder respaldarlo con un enfoque basado en datos. 

Así que creo que cuanto más podamos hacer, mejor será el estado y, con suerte, estaremos aportando un valor real a la gente.

Seguramente lo haría de nuevo en un instante, pero la próxima vez voy a tomarme un descanso un poco largo o se lo voy a pasar a uno de mis colegas.