¿Por qué debería importarle a Delaware?
con delaware Recientemente clasificado como el mejor estado para jubiladosEl Primer Estado está experimentando un importante auge de la construcción y un aumento de la población en el período posterior al COVID. Ese crecimiento generará tensiones en la infraestructura, las carreteras y la fuerza laboral si no se planifica adecuadamente, y el próximo gobernador empleará recursos importantes para abordar ese desafío.
Delaware ha experimentado un crecimiento poblacional significativo desde la pandemia de COVID, liderado principalmente por una ola de jubilados que migran al estado en busca de un clima impositivo más bajo y/o un estilo de vida de playa.
Con más de 25,000 viviendas actualmente en fase de planificación estatal , los residentes están expresando su preocupación por la adecuada preparación para ese crecimiento, incluyendo la infraestructura, las carreteras, el impacto ambiental y otros aspectos.
Pedimos a los candidatos su opinión sobre varios temas candentes relacionados con el uso de la tierra, y los tres demócratas –la vicegobernadora Bethany Hall-Long, el ejecutivo del condado de New Castle Matt Meyer y el ex regulador ambiental Collin O'Mara– respondieron directamente a nuestras preguntas, mientras que los republicanos Mike Ramone, Jerry Price y Bobby Williamson no lo hicieron. Hemos recopilado sus comentarios relevantes de otras entrevistas realizadas durante la campaña.
A continuación, encontrará un breve resumen de cada tema junto con versiones abreviadas de las respuestas de cada candidato para contextualizarlas. Están ordenadas alfabéticamente por apellido.
¿Delaware se está desarrollando demasiado rápido para seguir el ritmo de la infraestructura complementaria necesaria? Si es así, ¿deberían los desarrolladores pagar íntegramente la infraestructura necesaria para los nuevos desarrollos y para los que conducen a ellos?
Pasillo largo
Para que nuestra economía avance y crezca es necesario lograr un equilibrio entre garantizar una buena calidad de vida, preservar los recursos naturales y proporcionar la infraestructura y los servicios públicos necesarios. Es mediante una colaboración constante, una comunicación y un liderazgo firme que podemos mantener este equilibrio. Delaware ha adoptado varias medidas importantes en el pasado para identificar de antemano las zonas de crecimiento, así como aquellas áreas que no necesariamente respaldarían el crecimiento o no contarían con la infraestructura adecuada, y también con el desarrollo de los Distritos de Mejora del Transporte, que incluyen el aporte financiero de los desarrolladores para la infraestructura.
También hemos creado un Fondo de Preservación de Tierras Agrícolas para restringir el desarrollo en tierras agrícolas mediante la compra de derechos de desarrollo. Hasta la fecha, hemos preservado de forma permanente más de 150,000 acres de tierras agrícolas del desarrollo.
Este equilibrio es lo que permite que nuestro estado avance de manera responsable. Tenemos que evaluar y ampliar ideas como los Distritos de Mejora del Transporte o la concesión de incentivos a proyectos en zonas de oportunidad o áreas de reurbanización. No es una tarifa o un proceso lo que mantendrá este equilibrio. Todos deberían compartir esa solución. Tenemos que trabajar juntos como socios responsables para promover el crecimiento inteligente y mejorar nuestra infraestructura, al tiempo que protegemos nuestro medio ambiente y nuestra forma de vida.
Meyer
Sí. Delaware se está desarrollando demasiado rápido. Se necesita liderazgo para seguir haciendo que nuestro estado avance, ampliando las oportunidades laborales, liderando una economía vibrante y preservando al mismo tiempo la calidad de vida de Delaware. Eso significa plantar cara a menudo y decir "no" a los desarrolladores y exigir infraestructura que siga el ritmo del desarrollo. El costo del nuevo tráfico, las escuelas, las alcantarillas y la seguridad pública no debe ser pagado por los residentes vecinos, sino por los propios desarrolladores.
omara
Sí, la toma de decisiones sobre el uso del suelo es un desastre tanto en el condado de Sussex como en el de New Castle. Hemos permitido de hecho el soborno legalizado en forma de contribuciones a las campañas para alentar decisiones que destruyen los espacios abiertos, permiten una expansión urbana descontrolada, promueven almacenes a los que se oponen las comunidades y diezman cualquier atisbo de crecimiento inteligente, y las pocas leyes de uso del suelo del estado son completamente inútiles.
Permitir que se rezonifique parcela tras parcela también es una burla incluso de tener un plan integral y desperdicia el tiempo de los miles de residentes que contribuyen a esos planes.
Mis prioridades de desarrollo son apoyar la construcción de viviendas asequibles mediante el desarrollo de rellenos urbanos cerca de la infraestructura y los puestos de trabajo existentes, apoyar la creación de espacios en las comunidades de todo el estado, reforzar nuestra resiliencia climática y conservar la mayor cantidad posible de espacios abiertos. Deberíamos concentrar los dólares estatales y federales destinados a infraestructura en las comunidades existentes y no facilitar una mayor expansión urbana. Se debería desalentar el desarrollo en el nivel 4 de las zonas suburbanas y se debería exigir a los desarrolladores que construyan en estas áreas que paguen por su propia infraestructura, incluidas las escuelas.
¿Cómo planea abordar la falta de viviendas asequibles en todo Delaware?
Pasillo largo
La administración Hall-Long gobernará con las comunidades, no alrededor de ellas. Para desarrollar una estrategia de vivienda a largo plazo será necesario involucrar a todas las partes interesadas. Las viviendas no se construyen de la noche a la mañana, por lo que la planificación a largo plazo es esencial.
En estos momentos, nos enfrentamos a dificultades reales. Las familias trabajadoras no pueden permitirse vivir cerca de los lugares donde trabajan. Los maestros no pueden permitirse vivir cerca de las escuelas donde enseñan, las enfermeras no pueden permitirse vivir cerca de los hospitales en los que trabajan. Lo lograremos estableciendo flujos de financiación específicos para el desarrollo de viviendas asequibles, aumentando las inversiones estatales y ampliando los programas de la Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware, como la asistencia para el pago inicial y los programas de asistencia específicos para la fuerza laboral con grandes necesidades.
Mi administración se reunirá con los gobiernos locales y los alentará a que formen parte de esta solución a la crisis de la vivienda. Trabajaremos para incentivar reformas de zonificación, promover reformas en el uso del suelo y fomentar opciones de vivienda mixta, y consideraremos exenciones de algunas de las tarifas de impacto y de permisos para que los desarrolladores construyan viviendas asequibles.
Por último, los inquilinos de nuestro estado, especialmente aquellos con ingresos bajos, enfrentan una carga de costos extrema. El estado tiene un déficit de aproximadamente 19,000 unidades de vivienda asequibles para personas que ganan entre el 0% y el 50% del ingreso medio de la zona. Si bien producir más unidades de alquiler asequibles es el objetivo a largo plazo, existen otras formas de ayudar a los inquilinos de bajos ingresos.
Trabajaremos para evitar los desalojos con fondos estatales para el programa de asistencia de alquiler de emergencia de DSHA, además de los fondos federales temporales que financian actualmente el programa. Brindaremos protección contra la discriminación a las personas sin hogar que buscan vivienda y financiaremos programas de asistencia de emergencia para los servicios públicos para los inquilinos.
Meyer
La vivienda es un derecho humano; para garantizar ese derecho, debemos proporcionar un refugio asequible, de calidad y seguro a todos los habitantes de Delaware. Para la mayoría de los habitantes de Delaware y la mayoría de los estadounidenses, la compra de una vivienda es la base del sueño americano, un camino hacia la clase media y una oportunidad de crear estabilidad financiera y riqueza a largo plazo para usted y su familia. Para que la vivienda sea asequible para todos, necesitamos construir muchas más viviendas. Necesitamos viviendas de todo tipo, desde "casas iniciales" asequibles para quienes compran por primera vez hasta viviendas para trabajadores en el este de Sussex y viviendas asequibles para personas mayores con ingresos fijos. También necesitamos más edificios multifamiliares, alquileres y ayuda para la vivienda de las familias que enfrentan un desalojo. Porque, en este momento, no hay mayor desafío que la disponibilidad de viviendas asequibles.
Como gobernador, buscaré impulsar la construcción de nuevas viviendas para todos los niveles de ingresos: individuos y familias, personas mayores y veteranos. Abordaré las barreras regulatorias que mantienen altos los precios de las viviendas y crearé nuevos programas para financiar la construcción de viviendas que satisfagan las necesidades de nuestra comunidad. Implementaré una estrategia para prevenir la falta de vivienda y poner fin a la falta funcional de vivienda infantil en nuestro estado. Abriré nuevas oportunidades para la propiedad de viviendas y llevaré esperanza a quienes han quedado fuera del mercado por los precios. Para abordar la falta de viviendas asequibles, necesitamos:
Reforma de zonificación:
● Abrir paso a la construcción de viviendas de mayor densidad y barrios de ingresos mixtos.
● Fomentar la creación de unidades de vivienda auxiliares (ADU, por sus siglas en inglés) asequibles: unidades de vivienda residenciales más pequeñas e independientes en el mismo lote que una casa unifamiliar, como un “apartamento para la abuela” o una “suite para los suegros”. Promulgar regulaciones flexibles para permitir nuevos modelos de vivienda compartida para familias jóvenes.
Ayudando a quienes compran una vivienda por primera vez:
● Ampliar la financiación de los programas para compradores de vivienda por primera vez para ayudar a las familias trabajadoras a superar la brecha que les separa de la propiedad de una vivienda.
Control de costos de construcción:
● Flexibilizar las regulaciones para viviendas asequibles para facilitar la construcción de más unidades.
● Impulsar reformas al código de construcción que puedan reducir el costo de la vivienda sin sacrificar la seguridad.
● Promover mejoras en la eficiencia energética de los hogares para ahorrar en costos de servicios públicos y ofrecer descuentos por eficiencia energética a los propietarios.
Subvencionar la asequibilidad:
● Crear un Fondo de Producción de Vivienda Nueva para proporcionar financiamiento de bajo costo y construir viviendas asequibles sin tener que depender de subsidios federales.
Ayudando a las personas mayores:
● Promulgar un “cortocircuito” de impuestos a la propiedad, en el cual las facturas de impuestos a la propiedad para personas mayores estén indexadas a los ingresos y limitadas de modo que las facturas de impuestos a la propiedad para personas mayores que reúnen los requisitos de ingresos no excedan el 30% de los ingresos.
● Ordenar a la autoridad de vivienda del estado que cree programas de financiamiento para desarrolladores de viviendas asequibles para personas mayores.
Garantizar el acceso a viviendas asequibles para las personas con discapacidad:
● Sistematizar el seguimiento de datos dentro de la División de Servicios para Discapacidades del Desarrollo para comprender la escala de la falta de vivienda y la inseguridad habitacional.
● Realizar una encuesta integral sobre las necesidades de vivienda para anticipar los requisitos futuros de vida en comunidad para personas con discapacidades.
● Apoyar más investigaciones para explorar las conexiones entre la vivienda y los resultados de salud para las personas con discapacidades.
Prevención de la falta de vivienda:
● Replicar los modelos de Hope Center y Pallet Village en todo el estado.
● Promulgar leyes de desalojo por buena causa para proteger los derechos de los inquilinos.
● Brindar asistencia de alquiler de emergencia a los inquilinos que tienen dificultades para pagar el alquiler.
● Garantizar el derecho a la representación para las personas que enfrentan un desalojo.
● Prohibir a los propietarios rechazar a solicitantes de alquiler simplemente porque usan vales o no tenían vivienda anteriormente.
● Hacer cumplir las leyes de vivienda justa del estado para proteger a los inquilinos de la discriminación.
● Establecer un programa de mitigación para propietarios que acepten inquilinos que posean vales.
● Continuar trabajando con las autoridades de vivienda en todo el estado para agilizar los programas de vales, crear una única lista de espera unificada en todo el estado, agilizar las inspecciones y ofrecer incentivos a los propietarios.
omara
En este momento, más de 109,000 familias de Delaware están sufriendo altos costos de vivienda, incluido el 49% de los inquilinos y el 29% de los propietarios. Para crear viviendas más asequibles, debemos abordar tres desafíos simultáneamente:
● Reducir las barreras regulatorias a la producción de viviendas asequibles
● Ampliar el acceso predecible a capital de bajo costo
● Reconocer patrones de propiedad cambiantes.
Necesitamos facilitar la construcción de desarrollos densos y de relleno cerca de la infraestructura, los puestos de trabajo y el transporte público existentes, en lugar de construir subdivisiones suburbanas extensas que destruyen los espacios abiertos y aumentan la congestión del tráfico. Esto requiere eliminar muchas restricciones de zonificación anticuadas y barreras regulatorias que hacen que la vivienda asequible sea casi imposible tanto legal como financieramente, como las restricciones de densidad, los requisitos de estacionamiento, los tamaños mínimos de los lotes, etc. (algunos primeros pasos importantes se aprobaron este año como parte del paquete de vivienda asequible del senador estatal Russ Huxtable).
En segundo lugar, necesitamos crear un Fondo de Producción de Viviendas Asequibles con una porción dedicada del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles que proporcionaría entre 30 y 40 millones de dólares anuales de ingresos predecibles para la construcción.
Por último, debemos reconocer que los patrones de propiedad están cambiando, ya que casi el 25% de todas las unidades de vivienda en Delaware las compran inversores, no propietarios. Esto está distorsionando el mercado, ya que los inversores buscan maximizar las ganancias mediante alquileres más altos, especialmente alquileres a corto plazo, y minimizar los costos mediante la falta de mantenimiento, al tiempo que restringen la oferta general de opciones de vivienda durante todo el año. Esto es especialmente cierto en las comunidades costeras y en los alrededores de las universidades. Tendremos que aprender de los estados que han aprobado leyes y ordenanzas para garantizar opciones de vivienda seguras y estabilizar los aumentos de alquiler, de modo que sean razonables, predecibles y no predatorios.
Precio
Los agricultores que llevan aquí 40 o 50 años ahora tienen dinero disponible para vender sus propiedades. Quiero negociar un buen trato por la propiedad... y que sea para viviendas de bajos ingresos o para personal de emergencias y veteranos, primero. Luego quiero abrir en todo el estado.
Después de la Segunda Guerra Mundial, construyeron las viviendas de Levittown para nuestros soldados que regresaban: tres dormitorios y dos baños sobre una losa de hormigón. Casas preciosas. No entiendo por qué Delaware no puede hacer lo mismo para esta gente.
El estado puede quedarse con la hipoteca. Obtendremos las tasas de interés, que serán hipotecas de bajo costo. No buscamos hacernos ricos con eso. Buscamos hacer felices a las personas con una vivienda. Y esto también atraerá a la gente al estado para trabajar, porque necesitamos maestros, necesitamos oficiales de policía, necesitamos funcionarios penitenciarios en todos los ámbitos. Necesitamos gente, y la vivienda es un buen incentivo.
(Conversación con el candidato a Vicepresidente del Partido Demócrata)
Ramone
[El gobierno debe] quitarse de en medio. No debería llevarme dos años poder abrir un negocio en una nueva propiedad... porque la gente tiene que ir a tres o cuatro lugares diferentes para completar las solicitudes. Eso debe centrarse en la forma más rápida en que podamos quitarnos de en medio para que las empresas puedan venir a Delaware, crecer y ser responsables de ese crecimiento para ayudar a Delaware a facilitar más empleos, más personas, más viviendas.
Tenemos tantas regulaciones que se aplican a los constructores de viviendas pobres, ¿y qué van a hacer? No las van a absorber, las van a pasar a los demás.
Entonces, cuanto más regulamos y más casas se construyen, y luego todos los que acaban de implementar todas esas regulaciones y aprobaron todos esos proyectos de ley dicen: "Pero no tenemos ninguna vivienda asequible". No es broma. Tenemos restricciones de densidad, ya no tenemos ningún crecimiento inteligente en nuestro estado.
Comenzaría con algún tipo de concepto de aldea pequeña, como se hace en muchos otros estados. Pequeñas casas para empezar en lotes densos... para que [los trabajadores] puedan llegar a una zona a la que nunca podrían llegar a menos que hagamos algo como esto.
(Conversación con el candidato a Vicepresidente del Partido Demócrata)
Williamson
Creo que debemos apoyar a las ciudades y comunidades locales y devolverlo a los condados para ayudar a satisfacer las necesidades de su comunidad, porque las necesidades de una comunidad van a ser muy diferentes a las necesidades de otra comunidad diferente dependiendo de la ubicación.
Por lo tanto, cada zona necesita sus propios requisitos especiales para ayudar a aquellos que necesitan viviendas asequibles.
(Conversación con el candidato a Vicepresidente del Partido Demócrata)
Los líderes empresariales han criticado durante mucho tiempo el proceso de obtención de permisos de Delaware por considerarlo demasiado largo y oneroso. ¿Está de acuerdo? Si es así, ¿qué haría para reformarlo?
Pasillo largo
Sí. Escucho esta crítica con regularidad de parte de los desarrolladores y las empresas que intentan cumplir nuestras reglas, pero se encuentran con demoras innecesarias y procesos de revisión prolongados. Trabajaremos con la comunidad de desarrollo para garantizar que el trabajo que comenzó con las iniciativas “Ready in 6” se implemente por completo y continuaremos revisando los procesos para ver dónde el estado puede hacer ajustes y dónde podemos trabajar junto con las jurisdicciones locales. Tenemos la obligación de proteger nuestro medio ambiente y garantizar que los proyectos cumplan con estándares rigurosos de infraestructura, seguridad y otras medidas críticas. Sin embargo, un proceso de revisión más largo no significa necesariamente un mejor proceso.
Las agencias estatales deben trabajar de manera más eficiente para revisar y responder a las solicitudes de permisos y, al mismo tiempo, seguir siendo buenos administradores de los recursos del estado. Esto comienza con la creación de una cultura de excelencia en todo el gobierno estatal, eliminando el desperdicio y esperando capacidad de respuesta y un buen servicio al cliente. Podemos enfrentar este desafío y ser un estado favorable a las empresas que aún proteja nuestros recursos naturales y garantice nuestro crecimiento de una manera inteligente y responsable.
Meyer
Sí, tomaremos medidas históricas para acelerar el proceso de obtención de permisos en Delaware. Con demasiada frecuencia, las demoras intergubernamentales (DelDOT, DNREC, uso de tierras local, jefe de bomberos) hacen que los proyectos tarden demasiado y ponen a Delaware en desventaja competitiva.
Además, trabajaremos para crear incentivos que agilicen la obtención de permisos y reduzcan el costo de construir ciertas necesidades comunitarias deseadas, como viviendas asequibles. Debemos hacerlo sin dejar de protegerlo. Las regulaciones existen por una razón. Debemos implementarlas de manera eficiente e inteligente para que nuestras comunidades sean seguras y sustentables.
omara
Estoy de acuerdo y apoyo la iniciativa Ready in 6. Podemos ser sólidos en nuestra revisión y eficientes en el procesamiento al mismo tiempo. Obtener permisos a través de agencias locales, del condado y estatales lleva demasiado tiempo.
Cuando fui secretario del DNREC, redujimos el tiempo que se necesitaba para completar el programa de zonas industriales abandonadas de más de tres años a menos de nueve meses sin renunciar a ninguna norma de salud o seguridad. Creo que podemos cumplir con nuestros compromisos en materia de salud y justicia ambiental y, al mismo tiempo, tomar decisiones de manera eficiente.
Para cambiar esta cultura de ineficiencia en todo el estado se necesitará un ejecutivo que comprenda los procesos de obtención de permisos y la importancia del medio ambiente y la salud pública, que nombre un gabinete que pueda lograr resultados y que obligue a las personas a rendir cuentas. Existen enormes oportunidades para lograr eficiencias a través de la tecnología y la inteligencia artificial, y también necesitamos crear una ventanilla única en todos los niveles de gobierno para garantizar que los solicitantes sepan exactamente qué se necesita para cada permiso y contactos claros para garantizar una discusión y revisión oportunas.
