El Plan Meyer es una serie de cinco partes que examina las propuestas políticas de campaña del gobernador electo Matt Meyer y cómo podrían afectar al estado.
¿Por qué debería importarle a Delaware?
Matt Meyer pronto será gobernador, mientras Delaware se enfrenta a su política de uso del suelo y a un crecimiento explosivo. Si bien algunas elecciones en todo el estado fueron referendos sobre el uso del suelo, el nuevo liderazgo en la cima tiene la oportunidad de marcar la pauta en materia de asequibilidad de la vivienda para los próximos años.
A tres semanas de que el gobernador electo Matt Meyer asuma el cargo, asumirá el cargo en un momento en que la vivienda en Delaware es más cara y más difícil de construir que en las últimas décadas.
El crecimiento de la construcción de nuevas viviendas se ha disparado en Delaware después de la pandemia, pero la mayoría tienen un precio de 400,000 dólares o más, muy por encima de la asequibilidad para el hogar medio, y cada vez más dirigido a un número creciente de recién llegados y jubilados.
Mientras tanto, el mercado inmobiliario estatal en general también ha aumentado de costo, alcanzando un precio de venta promedio de aproximadamente $388,000 en noviembre, aproximadamente un 5% más alto que hace un año y casi un 50% más alto que hace cinco años.
El aumento repentino de los precios de los bienes raíces ha provocado escasez de mano de obra, especialmente en el condado de Sussex, donde los efectos son más agudos.
Esto ha llevado a los legisladores de todo el estado a comenzar a abordar el problema, y este verano la Asamblea General aprobó varios proyectos de ley en un esfuerzo por reducir los precios de la vivienda y facilitar su acceso.
Meyer también ha propuesto sus propios planes para dar respuesta a las necesidades de un estado en rápida expansión y hacer hincapié en la uniformidad de las regulaciones en los tres condados de Delaware.
El plan para abordar la asequibilidad y la vivienda es amplio y cubre cuestiones que van desde la prevención de la falta de vivienda hasta complementar la asequibilidad.
Sin embargo, hay un tema constante en el plan: comienza antes de que se inicien los proyectos.
Reforma de zonificación
En la parte superior del plan de Meyer se encuentran las propuestas de reforma de zonificación que permitirían una mayor densidad en los códigos de desarrollo y crearían un parque de viviendas más diverso. También impulsaría más unidades de vivienda auxiliares (ADU), que son opciones de vivienda más pequeñas ya construidas en un lote establecido, y opciones de mayor densidad.
En un paquete de siete proyectos de ley presentados en la última sesión por el senador estatal Russell Huxtable (demócrata de Lewes), uno de ellos habría permitido a los propietarios construir una unidad de vivienda adicional en sus propiedades sin pasar por las aprobaciones del gobierno local. También habría obligado a esos gobiernos a promulgar leyes que permitieran construir unidades de vivienda adicionales de menos de 1,000 pies cuadrados.
Este proyecto de ley fue el único de los siete que no se sometió a votación antes del final de la sesión legislativa.
El plan de Meyer no explica en detalle cómo lograría esto, salvo decir que ordenaría a la Oficina de Coordinación de Planificación Estatal (OSPC) que trabaje con los gobiernos locales para fomentar la reforma de zonificación.
Para quienes no estén familiarizados con el proceso de planificación en Delaware , la OSPC suele ser uno de los primeros obstáculos que deben superar los promotores inmobiliarios. Estos presentarán sus propuestas ante el Servicio Preliminar de Uso del Suelo, más conocido como PLUS, que está a cargo de la OSPC.
En esas reuniones, varios líderes de agencias estatales describen los obstáculos ambientales o de código en los proyectos antes de que lleguen al condado para un escrutinio más intenso.
Si bien sus recomendaciones a los desarrolladores son meramente consultivas, OSPC desempeña un papel fundamental en la orientación del crecimiento en todo el estado . De manera similar a sus recomendaciones sobre proyectos, las áreas de crecimiento que identifica también son recomendaciones.
Mike Riemann, presidente de la Asociación de Constructores de Viviendas de Delaware, explicó que la densidad de zonificación es baja en el estado, lo que significa que es más difícil construir más viviendas en lotes específicos dependiendo de su distrito de zonificación.
Riemann hizo referencia a una ordenanza reciente adoptada por el condado de New Castle que permitiría la creación de " barrios compactos ", o vecindarios densos de lotes unifamiliares, en áreas destinadas al crecimiento, pero situadas en terrenos de difícil construcción.
Pero Riemann dijo que incentivar el crecimiento es difícil cuando las regulaciones para el desarrollo en un área rural y un área urbana son similares, como lo son ahora.
Reducción de los costes de construcción
En su siguiente plan, Meyer intentaría reducir el costo de construir una casa en Delaware. Según el plan, “flexibilizaría las regulaciones” para los proyectos de viviendas asequibles, crearía un proceso de aprobación más rápido para esos proyectos y eliminaría ciertas tarifas e impuestos.
Una parte de ese plan es crear un nuevo programa estatal llamado “Fondo de Producción de Nuevas Viviendas”, que subsidiaría proyectos de manera similar a los actuales programas de crédito fiscal federal de los que dependen los desarrolladores de viviendas asequibles.
Rich Przywara, director ejecutivo de la Fundación Todmorden, una rama de Woodlawn Trustees que desarrolla viviendas asequibles, elogió esta idea y dijo que hace que la construcción sea mucho más fácil.
Un nuevo fondo estatal permitiría a los desarrolladores tener acceso a préstamos de construcción con bajo financiamiento, lo que significa menos dinero gastado en intereses, dijo.
La exención de tasas e impuestos diferentes es otra idea que le gustaría ver en marcha. Actualmente, Przywara dijo que el alcalde saliente de Wilmington, Mike Purzycki, eximió de pago muchas tasas de permisos para proyectos de vivienda asequible en toda la ciudad.
“Aún hay que solicitar el permiso y enviarlo por correo, pero [Purzycki] me ha quitado el pago de la tasa”, dijo Przywara. “Es una cosa menos que tengo que pagar por adelantado y pedir dinero prestado”.
Si bien gran parte del plan de Meyer apunta a crear más incentivos para viviendas asequibles, es imposible ignorar un mayor crecimiento de viviendas unifamiliares en el centro del estado.
Según cálculos de la Asociación de Constructores de Viviendas de Delaware, construir una sola casa nueva de 474,000 metros cuadrados en el condado de Sussex puede costar hasta 2,400 dólares. Según Riemann, un tercio de esos costos se reduce simplemente al tiempo empleado.
El costo del terreno, el interés por poseer ese terreno, así como los costos de mantenimiento de una sola parcela de tierra comienzan a acumularse cuanto más tiempo lleva construir una casa.
Riemann dijo que dos formas en las que el estado podría reducir los costos de construcción de viviendas en todo el estado son reduciendo el tiempo necesario para las aprobaciones y permitiendo mayores densidades de lotes.
Reducir ese tiempo de aprobación a nivel estatal podría significar agilizar las revisiones de las agencias estatales de los Departamentos de Transporte y Recursos Naturales y Control Ambiental (dos de los mayores obstáculos para los desarrolladores) para que sean más predecibles para los constructores y así ahorrar tiempo sin comprometer la integridad de un proyecto.
“No es necesario sacrificar la integridad de los requisitos regulatorios porque sean eficientes”, afirmó Riemann. “Y creo que esa es la mentalidad que debemos tener como estado”.
En las últimas semanas de su mandato como ejecutivo del condado, Meyer vetó una ordenanza del Consejo del Condado de New Castle que habría aumentado una tarifa en nuevos proyectos de construcción para destinarla a servicios como departamentos de bomberos y servicios médicos de emergencia.
Su razonamiento se redujo a tratar de mantener bajos los costos de la vivienda en el condado en un momento en que cada vez es más difícil entrar en el mercado.
“Ahora no es el momento de aumentar el costo de la vivienda en el condado de New Castle”, escribió Meyer. “Este condado enfrenta una crisis de vivienda sin precedentes, no solo para los más vulnerables entre nosotros, sino también para muchas familias trabajadoras en toda nuestra comunidad”.
Sin embargo, varios miembros del consejo del condado consideraron el veto como una aceptación de los deseos de los promotores.
Vivienda existente, el alquiler también importa
En lo que respecta al plan Meyer sobre vivienda asequible, incluye un análisis amplio de las áreas que se deben mejorar.
Jim Purcell, director de Milford Housing Development Corporation (MHDC), dijo que una parte de la vivienda asequible que se pasa por alto es la idea de que debe centrarse en la construcción de nuevas unidades. En su opinión, se debería prestar la misma atención a la reparación del parque de viviendas actual y, por lo tanto, a la prevención de la pérdida innecesaria de unidades disponibles.
“Tenemos una enorme cantidad de viviendas precarias que simplemente necesitan un poco de atención, pero eso conlleva muchos costos”, dijo Purcell.
La MHDC se especializa en el desarrollo de viviendas asequibles y reparaciones de emergencia de viviendas. También posee varias comunidades de alquiler en todo el estado.
Purcell dijo que creía que el apoyo a viviendas alternativas como las unidades de vivienda alternativa o las pequeñas comunidades de viviendas permite a las personas encontrar opciones de vivienda que no superen el 30% de sus ingresos. Pero dijo que en Delaware es más común ver a personas que gastan más de ese límite mensual, especialmente en áreas urbanas y rurales.
A pesar de todas sus propuestas, hay quienes prefieren que el gobernador electo adopte una postura más progresista en materia de vivienda.
Shyanne Miller, defensora de viviendas asequibles en Wilmington de la Campaña HOMES, dijo que le hubiera gustado que el plan de Meyer incluyera la estabilización del alquiler, lo que limitaría cuánto podría aumentar un propietario su alquiler cada año.
Agregó que Delaware necesita una agencia de vivienda estatal unificada que pueda centrarse en todos los problemas de vivienda del estado en el Gabinete del gobernador. Actualmente, hay cinco autoridades de vivienda pública que operan en todo el estado, y Wilmington, Dover y Newark operan las suyas propias.
La Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware (DSHA) a menudo se encuentra en una posición complicada para tomar decisiones que regulan el alquiler, ya que también son propietarios de los condados de Kent y Sussex, dijo Miller.
"Espero que considere seguir el consejo de la gente de simplemente estar listo para comenzar una agencia de vivienda [desde] el primer día", dijo.
