¿Por qué debería importarle a Delaware?
El condado de Sussex ha experimentado un auge de la construcción en la última década, lo que ha sumado más de 30,000 residentes y ha generado presiones inesperadas en la asequibilidad, las carreteras, los servicios y el medio ambiente. Un nuevo grupo busca proponer maneras de reformar los códigos del condado para aliviar esta presión.
Apenas unas semanas después de que un nuevo concejal del condado propusiera una moratoria de construcción de un año, el nuevo Grupo de Trabajo de Reforma del Uso de la Tierra del Condado de Sussex se reunió para iniciar un diálogo sobre cómo guiar mejor el desarrollo futuro en el condado.
El grupo de trabajo designado de 10 miembros, que incluye un desarrollador, un conservacionista, un agricultor, un planificador, un ambientalista y más, fue un compromiso para evitar el intento del concejal Matt Lloyd de poner una pausa en la construcción.
Se reunieron por primera vez el 25 de marzo y rápidamente se pusieron de acuerdo en torno a al menos un tema central: los códigos de planificación y zonificación del condado están orientados al desarrollo de viviendas unifamiliares de gran superficie en lugar de viviendas multifamiliares de uso mixto.
Esto ha provocado una explosión demográfica de más de 30,000 recién llegados al condado de Sussex en la última década, que están ansiosos por comprar casas recién construidas en grandes subdivisiones cerca de las playas de Delaware.
“La gente quiere vivir en el condado de Sussex. Es un lugar fantástico para vivir. Nuestra población no crece por nacimientos, sino por la inmigración”, dijo David Edgell, director de la Oficina de Coordinación de Planificación Estatal (OSPC). “Vienen de estados del este como Nueva York, Nueva Jersey, Pensilvania, Maryland y Virginia”.
“El desafío aquí es real y tenemos mucha presión”, dijo en la primera reunión en Georgetown. “Me alegra que estemos aquí conversando”.
El grupo de reforma del uso del suelo elaborará recomendaciones iniciales y áreas de enfoque en un plazo de 60 días, pero permanecerá convocado hasta un año. Enviará las reformas recomendadas al consejo del condado.
4 temas clave para el grupo
En primer lugar, el grupo analizó la situación actual.
De las 151,000 acres de tierra del condado de Sussex, aproximadamente 72,000 se consideran “tierra urbanizable” y de ellas, aproximadamente 55,767 acres están zonificadas para desarrollo residencial.
Los índices de densidad del condado varían desde siete unidades a sólo dos unidades por acre, lo que da como resultado diferentes tipos de parques de viviendas.
“Cada enfoque conlleva sus desventajas; lo que funciona bien en una parte del condado puede generar desafíos en otras partes”, dijo Andrew Bing, vicepresidente sénior de la consultora Kramer & Associates, con sede en Maryland, que facilitó la reunión. “Las decisiones políticas que tomamos suelen experimentarse de manera diferente en las distintas comunidades, barrios y poblaciones”.
Jon Horner, de la Asociación de Constructores de Viviendas de Delaware, coincidió y dijo: “El crecimiento está ocurriendo en todas partes, por lo que es difícil abordarlo por región o espacio zonificado por condado”.
El grupo de trabajo elaborará recomendaciones en el segundo trimestre y las finalizará en el tercer trimestre del año. Se centrará especialmente en cuatro temas:
1. Implementar un desarrollo más inteligente y sostenible
2. Garantizar que el crecimiento esté respaldado por la infraestructura
3. Abordar la capacitación y el desarrollo de la fuerza laboral
4. Proteger los intereses agrícolas y ganaderos en la región.
El administrador del condado de Sussex, Todd Lawson, dijo que el grupo "realmente no tiene ningún límite" en su discusión, pero agregó que esperaba que pudieran desarrollar ideas que "crearan incentivos para el desarrollo del uso de suelo residencial".
“Vale la pena explorar y debatir todas las ideas. Presentaremos nuestras recomendaciones al consejo del condado y la decisión final recaerá en ellos”, dijo, señalando que más adelante se determinará cómo se comunicarán las recomendaciones al público, incluyendo si se transmitirán las opiniones discrepantes de la mayoría.
Michael Riemann, un ingeniero civil de Becker Morgan Group que trabaja con desarrolladores locales y representa al Consejo Americano de Empresas de Ingeniería (ACEC), describió el elefante en la habitación: las reglas de zonificación del condado favorecen las grandes subdivisiones.
“Necesitamos claridad sobre el proceso de zonificación”, dijo. “Es fundamental que nuestros propietarios lo sepan. Aclaremos qué podemos y qué no podemos hacer en este proceso”.
¿Quiere el mercado diversidad inmobiliaria?
Jill Hicks, presidenta de la Coalición de Preservación de Sussex, una organización de base interesada en el desarrollo inteligente, señaló que se necesita una mejor coordinación para garantizar que el crecimiento en el condado de Sussex se gestione adecuadamente.
En particular, señaló que eso implica reevaluar el desarrollo constante de terrenos donde los funcionarios estatales no han planificado el crecimiento, conocidos como terrenos de Nivel 4.
“Hemos eliminado gran parte de los humedales y bosques. Las áreas urbanizadas que hemos desarrollado, donde el estado nos ha pedido que no lo hagamos, representan el 24 % del área invertida por el estado. No hay presupuesto para infraestructura que lo respalde”, dijo. “Estamos construyendo a un ritmo acelerado que no podemos controlar y estamos construyendo en los lugares equivocados”.
Riemann estuvo de acuerdo con Hicks, pero añadió que “no estamos construyendo en el lugar correcto porque el proceso no nos anima a hacerlo”.
Señaló que la zonificación residencial agrícola (AR-1) facilita el desarrollo de lotes unifamiliares con una densidad de dos por acre. Dado que los proyectos están más alejados de las comunidades vecinas y no requieren la conexión a servicios públicos compartidos, facilita la obtención de permisos como proyecto por derecho.
“El desarrollo se expande porque es más fácil. Un desarrollo de mayor densidad y uso mixto requiere más obstáculos”, admitió.
Riemann, cuya empresa trabaja en el controvertido proyecto de uso mixto BelMead cerca de Lewes, también criticó la coordinación de la planificación estatal. Si bien los planes integrales del estado y del condado no coinciden, señaló además que las mejoras en carreteras y autopistas cerca del área de Nivel 4 solo sirven para incentivar un mayor desarrollo en esas zonas.
Necesitamos analizar detenidamente lo que está permitido. Tenemos viviendas unifamiliares por todas partes. ¿Qué pasa con las viviendas multifamiliares, los condominios o las viviendas más asequibles?, preguntó.
Jay Baxter, propietario multigeneracional de Baxter Farms en Georgetown, señaló que era necesario comprender mejor si los recién llegados al condado estaban impulsando el tipo de viviendas disponibles o si el mercado estaba dictando lo que estaba disponible para ellos.
“Todos sabemos que quieren vivir cerca de la playa. Pero ¿preferirían vivir en un piso alto o tendrían que conformarse con una casa unifamiliar de $500,000?”, preguntó.
Hicks coincidió y afirmó que un estudio de mercado podría ser esclarecedor para determinar dónde y qué debería construir el condado. Esto podría ayudar al condado a proteger zonas ambientalmente sensibles que se ven cada vez más amenazadas a medida que el desarrollo se expande y ocupa las pocas áreas verdes que quedan en el este de Sussex, añadió.