¿Por qué debería importarle a Delaware?
El Consejo del Condado de Sussex ha sido objeto de una reacción negativa por parte de los residentes ante la avalancha de nuevos desarrollos urbanísticos en el condado. Ahora también ha presentado una queja formal desde la otra parte del debate, después de que un promotor demandara al condado por la denegación de zonificación para un centro comercial. Si el condado pierde esta demanda, su capacidad para controlar dicho desarrollo podría verse limitada.
La pelea por los planes para construir un centro comercial anclado por Costco en el área de Lewes-Rehoboth Beach puede que no haya terminado después de todo.
La empresa promotora del proyecto, Southside Investment Partners, con sede en Baltimore, presentó la semana pasada una demanda ante el Tribunal de Equidad de Delaware alegando que la negativa del Consejo del Condado de Sussex el mes pasado a su solicitud de cambio de zonificación constituía una "interpretación errónea de la ley y los hechos aplicables".
En la demanda, el desarrollador también enfatizó que la negación se produjo a pesar de una recomendación de los planificadores del condado de que el consejo aprobara la rezonificación.
“El proceso de aprobación del uso del suelo no es un juego de ‘te atrapé’”, afirma la denuncia.
La demanda judicial es el último episodio de meses de controversia en torno a los planes para construir un complejo comercial de 655,000 pies cuadrados (aproximadamente la mitad del tamaño del centro comercial Christiana Mall ), que incluiría un Costco, un Target y un Whole Foods. El proyecto, denominado Atlantic Fields, se ubicaría a unas 5 millas de las populares playas de Delaware y a una milla al suroeste de la Ruta 1.
El reclamo también destaca años de tensión en el sur de Delaware, una zona de rápido crecimiento, entre promotores inmobiliarios que dicen que la región necesita más servicios y residentes que temen que los nuevos proyectos traigan consigo peor tráfico y degradación ambiental.
Antes de la votación que rechazó la solicitud de cambio de zonificación de Atlantic Fields el mes pasado , la concejala del condado, Jane Gruenebaum, fue la única que se pronunció sobre el tema. Los demás simplemente manifestaron su acuerdo con sus comentarios, que giraban en torno a la preocupación por las decenas de miles de vehículos adicionales que el proyecto podría generar en la Ruta 24 y la falta de viviendas contempladas en el plan.
“La lista de deficiencias de transporte que existen hoy o que se sentirán si se aprueba este desarrollo es demasiado grande”, dijo entonces Gruenebaum.
El Departamento de Transporte de Delaware tiene planes para mejorar las carreteras alrededor del desarrollo, pero no es probable que se completen hasta al menos principios de la década de 2030, después de la fecha prevista de apertura del centro comercial en 2028.
Además, la fecha de finalización programada para todas las mejoras viales en el Distrito de Mejora del Transporte de Cape Henlopen es 2045.
Gruenebaum dijo que creía que las carreteras de la zona no podrían soportar el tráfico adicional hasta entonces.
En respuesta a tales afirmaciones, los abogados de Southside Investment Partners declararon en su denuncia que la compañía ya había acordado, como parte de su propuesta, pagar las mejoras de tráfico requeridas legalmente.
Cualquier retraso en las demás obras viales dentro del corredor no debería ser una razón legal para detener su proyecto, dijeron.
“Si esto fuera cierto, entonces no se debería permitir que ningún proyecto avance hasta que se implementen todas las mejoras”, afirmaron los abogados en la denuncia.
La denuncia afirma además que Southside Investment Partners gastó dos años y medio y más de 3.5 millones de dólares en preparar la rezonificación propuesta.
El condado aún no ha respondido a la denuncia. Un portavoz del condado declinó hacer comentarios para este artículo.
¿Un requisito de vivienda?
En sus comentarios del mes pasado, Gruenebaum también dijo que sentía que los desarrollos minoristas en los distritos C-4 (el tipo de zonificación que buscaba Southside Investment Partners) deben incluir tanto viviendas como comercios minoristas.
“El componente de vivienda es importante porque permite a las personas residir cerca de donde compran, reduciendo así los viajes necesarios por carretera”, dijo.
Pero en su apelación, los abogados de Southside Investment Partners afirmaron que los funcionarios del condado nunca mencionaron que se requería vivienda para la aprobación de sus planes. Además, afirmaron que el plan cumplía con todos los requisitos del código del condado.
La zona de zonificación C-4 que solicitó Southside Investment Partners no parece requerir explícitamente viviendas. Sin embargo, el código del condado sí establece que dicha zona tiene como objetivo "fomentar desarrollos comerciales, minoristas y de uso mixto a gran escala cuidadosamente planificados".
