¿Por qué debería importarle a Delaware?
Durante años, las autoridades de Delaware han considerado el centro de Wilmington como un motor económico y un indicador clave para el estado. Sin embargo, la presencia de numerosos edificios vacíos, parte del complejo Bracebridge, ha afectado negativamente a la zona. El año pasado, las autoridades estatales y de Wilmington destinaron casi 25 millones de dólares en incentivos financiados por los contribuyentes para apoyar la mudanza de Incyte a dichos edificios.
Menos de dos años después de invertir casi 80 millones de dólares en dos edificios de oficinas en el centro de Wilmington, la farmacéutica Incyte vendió las propiedades al promotor inmobiliario más importante de la ciudad en una operación que generó apenas 10 centavos en impuestos sobre bienes inmuebles, según los registros públicos de propiedad.
El pago de impuestos sugiere un precio de venta de 1 dólar por cada uno de los edificios de Bracebridge que se encuentran junto a Rodney Square y que en su día constituyeron la columna vertebral de la industria de las tarjetas de crédito de Delaware.
Ese precio de venta también plantea la cuestión de si las empresas involucradas en la transacción a principios de esta primavera evitaron lo que podrían haber sido millones de dólares en impuestos para Delaware y su ciudad más grande.
Delaware aplica un impuesto a las transacciones inmobiliarias equivalente al 4% del precio de venta o al valor justo de mercado de la propiedad, lo que sea mayor. Los ingresos se reparten entre el estado y los gobiernos locales.
El año pasado, Incyte valoró sus dos propiedades en el centro de Wilmington en al menos 76 millones de dólares, según un informe de resultados de la empresa. Si bien el valor contable no refleja necesariamente lo que un comprador pagaría en el mercado libre, sí ofrece una referencia difícil de conciliar con una transacción que generó apenas 10 centavos en impuestos.
Al contabilizar el valor de los edificios como una pérdida empresarial, es probable que Incyte pueda reducir su renta imponible futura. Sin embargo, no dispondrá de las decenas de millones de dólares en el banco que podría haber obtenido con una venta.
Más allá de la cuestión fiscal, la venta de los dos edificios por parte de Incyte marca el final del ambicioso proyecto de la compañía, respaldado por casi 25 millones de dólares en subvenciones de los contribuyentes, para renovar los edificios con el fin de lograr una expansión masiva dentro de los límites de la ciudad de Wilmington.
En cambio, la farmacéutica planea ahora una expansión más reducida en la ciudad, alquilando una parte de los edificios a su nuevo propietario, el Grupo Buccini/Pollin.
Incyte no respondió a una pregunta enviada por correo electrónico sobre el pago de impuestos sobre bienes inmuebles.
Una portavoz del Grupo Buccini/Pollin declaró en un correo electrónico que el precio de venta anunciado de 1 dólar no refleja la totalidad de la compensación relacionada con la venta de los edificios.
“No podemos comentar los detalles del acuerdo”, dijo la portavoz Claire Nester.
Nester no respondió a una pregunta posterior, en la que se le preguntaba si los modestos impuestos pagados por la venta eran legalmente suficientes.
Los comentarios de los funcionarios del gobierno de Delaware tampoco aclararon las dudas en torno a los 10 centavos de impuesto sobre bienes inmuebles.
Una portavoz del alcalde de Wilmington, John Carney, dijo que la ciudad no tiene control sobre "el precio de venta de la propiedad".
El Departamento de Finanzas de Delaware declinó hacer comentarios, alegando que los funcionarios tienen prohibido hablar sobre los impuestos a la transferencia de bienes inmuebles debido a una ley que les prohíbe revelar detalles sobre las declaraciones de impuestos.
Y el director financiero del condado de New Castle, que recauda los impuestos sobre la transferencia de bienes inmuebles en el norte de Delaware, se limitó a decir: "Estamos investigando el asunto".
Cómo llegamos aquí
Durante más de una década, Incyte ha mantenido su sede corporativa justo a las afueras de los límites de la ciudad de Wilmington, en la comunidad de Alapocas.
Impulsada en gran medida por las ventas de medicamentos oncológicos exitosos, la empresa había intentado en los últimos años ampliar el campus existente, pero se enfrentó a la resistencia de los vecinos.
Ante la oposición, los funcionarios estatales y municipales comenzaron a colaborar en una propuesta para persuadir a los líderes de la empresa de que, en cambio, ampliaran sus operaciones en el centro de la ciudad.
Los esfuerzos dieron sus frutos cuando Incyte anunció en la primavera de 2024 que había comprado los dos edificios de oficinas de Bracebridge , que en su día fueron la sede del gigante de las tarjetas de crédito MBNA, para establecer allí su sede mundial.
La compra, por casi 50 millones de dólares, fue vista como un triunfo significativo para la ciudad, ya que los edificios, en su mayoría vacíos, habían lastrado durante mucho tiempo el mercado de oficinas de la ciudad.
Tras la compra, las autoridades estatales de Delaware otorgaron a Incyte casi 15 millones de dólares para ayudarla a sufragar los gastos de su traslado a Wilmington. Durante una reunión del comité estatal que aprueba este tipo de subvenciones, Kurt Foreman, entonces director de desarrollo económico público-privado de Delaware, afirmó que el acuerdo podría generar 866 nuevos puestos de trabajo en el centro de Wilmington.
Meses después de la aprobación de la subvención estatal, los funcionarios de Wilmington otorgaron discretamente a Incyte otros 10 millones de dólares para la expansión. Esta concesión no se hizo pública hasta que el Delaware Business Times publicó la noticia en abril.
Según un informe de resultados de la empresa, durante lo que resta de 2024 y a lo largo de 2025, Incyte invirtió casi 29 millones de dólares en la renovación de sus nuevas propiedades.
Luego, al comienzo del invierno pasado, las obras parecieron paralizarse.
La paralización se produjo apenas unos meses después de que Incyte seleccionara a Bill Meury, un ejecutivo farmacéutico con vínculos con empresas emergentes del área de Boston, como su nuevo director ejecutivo, en sustitución del veterano Hervé Hoppenot, quien había dado su visto bueno al acuerdo con los líderes de Delaware. Semanas después de asumir el cargo, Meury declaró que la empresa haría una "revisión exhaustiva" de su negocio, incluida su asignación de capital, según un informe de Reuters.
En diciembre, los directivos de Incyte reclasificaron los dos edificios del centro de Wilmington como "activos destinados a la venta", según un informe de resultados de la empresa.
Luego, amortizaron el valor de los edificios en los libros de la empresa en 76.3 millones de dólares.
En febrero, Incyte anunció públicamente sus planes de expansión reducidos a través de una serie de entrevistas con los medios de comunicación en las que los directivos dijeron que la empresa vendería los edificios de Bracebridge a BPG y luego arrendaría parte del espacio.
Según informaron los responsables de la empresa , el espacio alquilado podría "albergar hasta 200 empleados".
En un informe de resultados publicado en abril, la compañía afirmó que la venta le costó "23.2 millones de dólares adicionales en gastos".
No está claro si esos 23.2 millones de dólares corresponden a una parte de las subvenciones públicas otorgadas por la ciudad y el estado. Al ser consultada, una portavoz de la empresa declaró que «los gastos mencionados en el informe trimestral están relacionados con la transición del proyecto».
Actualmente, no está claro el estado de las subvenciones de los contribuyentes ni adónde podría destinarse ese dinero en el futuro.
Un portavoz del Departamento de Estado de Delaware, que supervisa las subvenciones estatales, declaró a principios de esta primavera que los funcionarios están "manteniendo conversaciones activas sobre este proyecto y se pondrán en contacto con usted cuando puedan proporcionarle más información".
Klinger, portavoz de Wilmington, dijo que la ciudad e Incyte "están trabajando activamente para finalizar un acuerdo relacionado con el incentivo de 10 millones de dólares".
Por su parte, BPG declaró que no solicitaría la financiación del Consejo de Financiación para el Desarrollo que Incyte había recibido del estado para su plan de convertir los edificios en una combinación de apartamentos, oficinas y locales comerciales.
La reportera Brianna Hill colaboró en este artículo.
