¿Por qué debería importarle a Delaware?
Una nueva ley estatal ha obligado al condado de mayor crecimiento de Delaware a adaptar su proceso de desarrollo urbanístico. El condado de Sussex canceló la semana pasada las audiencias públicas para dos solicitudes de subdivisiones en grupos, lo que supone el primero de muchos cambios que podrían producirse en la forma en que se aprueban los proyectos urbanísticos en el condado.
El condado de Sussex canceló las audiencias públicas para dos proyectos de urbanización propuestos en respuesta a una nueva ley estatal que, según los líderes del condado, plantea "preocupaciones graves y fundamentales" sobre el futuro del control local.
Los funcionarios del condado también anunciaron la semana pasada que "suspenderían" las audiencias públicas para las solicitudes de subdivisiones importantes, o proyectos que incluyan más de cinco lotes, hasta que puedan desarrollar un nuevo proceso de aprobación acorde con la controvertida ley estatal.
Las cancelaciones se producen después de que el gobernador Matt Meyer promulgara la semana pasada el Proyecto de Ley del Senado 23 , también conocido como la "Ley de Vivienda para Todos los Residentes de Delaware". Con el objetivo de mejorar la disponibilidad de vivienda en Delaware, el SB 23 exige que la mayoría de las localidades flexibilicen las restricciones para la construcción de viviendas de mayor densidad, como apartamentos y casas adosadas.
La nueva ley estatal pretende acelerar el proceso de desarrollo eliminando las audiencias públicas para algunas propuestas, una disposición que, según los críticos, reduce la transparencia, pero que, según los promotores, acortará los plazos de construcción de viviendas.
El proyecto de ley también generó controversia entre los líderes locales, quienes afirmaron que forma parte de una erosión continua del control local.
“La sesión de la Asamblea General de este año ha suscitado serias y fundamentales preocupaciones sobre la naturaleza del gobierno y la autoridad local aquí en Delaware”, dijo el presidente del Consejo, Douglas B. Hudson, en un comunicado de prensa que anunciaba la cancelación de las audiencias públicas.
Debido a los cambios establecidos por la Ley SB 23, ahora están prohibidas las audiencias públicas para los proyectos de vivienda que se construyen "por derecho propio". Un proyecto de vivienda que se construye "por derecho propio" es aquel que cumple con las normas locales de uso del suelo.
Los funcionarios del condado de Sussex dijeron que las dos propuestas que debían ser consideradas la semana pasada parecen estar dentro de la prohibición de audiencias públicas "automáticas".
Según Steve McCarron, concejal del condado de Sussex, esos dos proyectos, una urbanización de 64 viviendas cerca de Millsboro y otra de 70 viviendas cerca de Harbeson, seguirán adelante. Sin embargo, aún no está claro qué sucederá después.
“Tenemos un proceso, y ya no podemos seguir ese proceso”, dijo McCarron.
¿Qué sucederá con las aprobaciones de proyectos de desarrollo futuros?
Más allá de las cancelaciones de la semana pasada, el futuro de las otras 15 solicitudes de subdivisión importantes pendientes en el condado de Sussex sigue siendo incierto.
Un portavoz del condado dijo que no podía comentar si alguna de esas solicitudes también seguiría adelante por derecho propio, "a la espera de una investigación legal más exhaustiva".
Mientras tanto, Joe Pika, presidente de la Sussex Preservation Coalition, un grupo de defensa local que aboga por prácticas de desarrollo sostenible en el condado sureño de rápido crecimiento, dijo estar preocupado de que hasta 25 solicitudes, que representan miles de nuevas viviendas, puedan seguir adelante sin una audiencia pública.
“No creemos que sea razonable que esta ley entre en vigor de inmediato”, dijo Pika. “Los condados y municipios de todo el estado realmente no entienden qué se espera de ellos ahora como resultado de los cambios introducidos por la SB 23. Todos necesitan orientación y aclaración sobre lo que aún está permitido y lo que no”.
Si bien muchas de las disposiciones de la nueva ley tienen buenas intenciones, Pika afirmó que no garantizará viviendas asequibles. Según él, los cambios están teniendo el efecto no deseado de acelerar la construcción de viviendas inaccesibles en el condado de Sussex.
Algunos argumentan que construir cualquier tipo de vivienda puede ayudar a reducir los costos, pero el director de la Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware, Matt Heckles, declaró anteriormente a Spotlight Delaware que lo que el estado realmente necesita son casas más pequeñas, como casas adosadas y dúplex.
Pika afirmó que una de las mayores preocupaciones de la coalición es la eliminación de las audiencias públicas.
“Tomar decisiones inmobiliarias en la sombra es una invitación a la corrupción pública”, afirmó.
Pero la ley SB 23 no elimina todas las formas de participación pública en el proceso de desarrollo. La ley permite la celebración de reuniones públicas, que funcionan de manera diferente a una audiencia.
La ley establece que los residentes solo pueden presentar comentarios por escrito para estas reuniones públicas, y el debate solo puede centrarse en si una subdivisión propuesta cumple con los estándares objetivos descritos en los códigos de uso del suelo y zonificación.
Jon Horner, presidente de la Asociación de Constructores de Viviendas de Delaware, declaró anteriormente a Spotlight Delaware que la gente suele utilizar el proceso de audiencias públicas para detener o retrasar proyectos de vivienda.
Participa
El Consejo del Condado de Sussex se reunirá a las 10 am del martes 28 de julio en el Edificio de Oficinas Administrativas del Condado de Sussex, ubicado en 2 The Circle en Georgetown. Para obtener más detalles, incluyendo información sobre la asistencia virtual, haz clic aquí..
McCarron afirmó estar en desacuerdo con la ley porque no promueve la vivienda asequible para personas de bajos ingresos. Sin embargo, reconoció que las audiencias públicas para las solicitudes de aprobación automática pueden resultar confusas para los residentes, ya que la Comisión de Planificación y Zonificación casi nunca tiene la potestad legal de rechazar el proyecto tras la audiencia.
Sin embargo, afirmó que en las audiencias públicas, los residentes pueden solicitar ciertas condiciones para mejorar el proyecto, como la plantación de árboles que sirvan de barrera alrededor del perímetro de la nueva urbanización. No está seguro de si las reuniones públicas permitirán el mismo tipo de debate.
El comunicado del condado indica que el consejo “discutirá el asunto y cualquier ordenanza futura en una reunión posterior”.
El orden del día de la reunión del consejo del 28 de julio incluye un punto sobre la discusión de la implementación del proyecto de ley SB 23.
