¿Por qué debería importarle a Delaware?
Mientras el condado de Sussex lidia con la mejor manera de gestionar la avalancha de nuevos desarrollos en la región, los líderes del condado ahora deben elegir entre dos planes para un desarrollo a gran escala, Cool Spring Crossing, ambos con elementos que van en contra de este nuevo enfoque para gestionar el crecimiento.
El Consejo del Condado de Sussex decidirá pronto si aprueba un proyecto de desarrollo comercial y residencial del tamaño de un pueblo pequeño o si se arriesga a abrir la puerta a más de 1,200 nuevas viviendas unifamiliares.
El martes, los miembros del consejo celebrarán una audiencia sobre Cool Spring Crossing, un proyecto de desarrollo comercial y residencial que traería un YMCA, tiendas minoristas, un centro de vida asistida y aproximadamente 1,900 viviendas a terrenos agrícolas a lo largo de la Ruta 9 cerca de Milton.
El proyecto urbanístico tendría el tamaño de un pueblo pequeño, siguiendo la reciente tendencia de grandes comunidades planificadas que se están desarrollando en Delaware. Su construcción se extendería a lo largo de 20 años, según la empresa promotora Carl M. Freeman Companies.
Su superficie total sería de 637 acres, aproximadamente la misma que la del pueblo de Bethany Beach. Podría tener una población de alrededor de 4,600 habitantes, un poco más que el pueblo de Clayton , según el tamaño promedio de los hogares en Delaware.
El plan ha encontrado oposición por parte de los residentes locales, al menos un grupo de defensa de los derechos y hasta una agencia estatal, debido a la preocupación de que el proyecto forme parte del crecimiento insostenible de la zona. Los residentes temen que solo agrave la congestión del tráfico, la saturación de las escuelas y la sobrecarga de los servicios de emergencia.
“Los miembros de la comunidad de varias generaciones, tanto los residentes de toda la vida como los recién llegados, se quedan mirando, sintiéndose impotentes, cómo la zona baja de Delaware, de ritmo más lento, está siendo vendida hasta desaparecer”, dijo Alison Monroe, residente de la zona, en una audiencia celebrada en mayo sobre el proyecto.
El consejo del condado tiene la potestad de detener esta versión de uso mixto del proyecto, ya que el terreno actualmente solo está zonificado para desarrollos agrícolas y residenciales. El consejo tendría que cambiar la zonificación del terreno para que el proyecto pueda seguir adelante.
Participa
El consejo llevará a cabo una audiencia pública sobre la rezonificación en su Reunión del 4 de noviembreLa audiencia comenzará a las 12 del mediodía y los residentes podrán hacer comentarios en persona o por teléfono.
Pero la capacidad de los concejales para detener completamente el proyecto es limitada.
El promotor también presentó un plan "por derecho propio" con 1,200 viviendas unifamiliares y sin locales comerciales. Cuando un plan es "por derecho propio", significa que ya cuenta con la zonificación adecuada y el condado debe aprobarlo siempre que cumpla con ciertos estándares.
Así que, incluso si el condado deniega el cambio de zonificación para el plan preferido del promotor, es probable que un proyecto a gran escala llegue igualmente a la zona.
En julio, la Comisión de Planificación y Zonificación del condado votó 4-0 a favor de recomendar que el Consejo del Condado aprobara la solicitud de cambio de zonificación.
El Consejo del Condado no está obligado a seguir las recomendaciones de la comisión, pero su aprobación suele ser un factor clave en las decisiones de rezonificación.
Detalles de los dos planes
El plan inicial para Cool Spring Crossing contemplaba 1,922 viviendas, incluyendo casas unifamiliares, casas adosadas, dúplex, condominios y villas, "diseñadas para adaptarse a una amplia gama de niveles de ingresos", según indica el sitio web del proyecto.
De esas, 700 viviendas se designarían como viviendas para trabajadores, 175 de las cuales se reservarían para el Programa de Alquiler del Condado de Sussex, el programa de vivienda asequible del condado.
Carl M. Freeman Companies no ha dicho cuánto costarían las viviendas para trabajadores, pero los alquileres del Programa de Alquiler del Condado de Sussex están actualmente limitados a 765 dólares para un apartamento de una habitación, 915 dólares para uno de dos habitaciones y 1,060 dólares para uno de tres habitaciones.
El plan inicial también contemplaba un nuevo centro urbano con tiendas, restaurantes, un supermercado, centros educativos, un YMCA y un espacio de ocio. Contaría con parques, senderos y un club social con gimnasio, varias piscinas y pista de pickleball.
El plan alternativo incluiría 1,260 viviendas unifamiliares, parques, senderos y un club social. No contemplaría viviendas para trabajadores ni viviendas asequibles, según la página web.
Un condado en una encrucijada
La próxima decisión del Consejo del Condado sobre Cool Springs Crossing es emblemática de sus continuas dificultades para encontrar la mejor manera de abordar los numerosos proyectos de desarrollo que se están produciendo en la zona este del condado.
El consejo encargó recientemente a un grupo de trabajo que propusiera reformas a los códigos de desarrollo del condado para mitigar el impacto que el crecimiento continuo ha tenido en la asequibilidad, el estado de las carreteras, los servicios y el medio ambiente.
El grupo concluyó que el condado debería fomentar proyectos urbanísticos más densos y asequibles, como casas adosadas o edificios de apartamentos con locales comerciales, en las zonas de crecimiento designadas, al tiempo que desalienta los proyectos en el resto del territorio.
Pero en este momento, el condado no puede tenerlo todo.
El plan inicial de Cool Springs Crossing es de alta densidad y cuenta con viviendas asequibles. Sin embargo, está ubicado en un área que tanto el estado como el condado han designado para su preservación en el plan integral del condado y en el mapa de Estrategias Estatales.
Sin embargo, el grupo de trabajo también señaló a los desarrollos urbanísticos unifamiliares dispersos —como el plan B— como la fuente de muchos de los problemas del condado.
Michelle Freeman, CEO de Carl M. Freeman Companies, habló sobre Cool Spring Crossing en la Cumbre Inmobiliaria de Delaware a principios de septiembre.
Freeman dijo entonces que prefería construir el plan con locales comerciales y viviendas porque cree que eso ayudaría al condado a resolver algunos de sus mayores problemas: la falta de viviendas asequibles y la congestión del tráfico.
Según dijo, los residentes podrían ir caminando o en bicicleta a las tiendas del centro de la ciudad para satisfacer sus necesidades diarias y no tendrían que conducir con frecuencia por la Ruta 9.
Según ella, el plan que solo contempla viviendas unifamiliares “no solucionaría nada”.
“Pero es la forma más fácil de hacerlo”, dijo Freeman.
Un portavoz de la empresa declaró a Spotlight Delaware que Freeman no puede responder a más preguntas durante el proceso de la audiencia.
Jill Hicks, presidenta de la Sussex Preservation Coalition, una organización de base que aboga por un crecimiento inteligente, dijo que algunos residentes cercanos le han dicho que prefieren el plan de viviendas unifamiliares.
También dijo que la aprobación de Cool Spring Crossing sentaría un precedente para que otros promotores propusieran proyectos a gran escala en terrenos destinados a la conservación.
El Consejo del Condado podría optar por votar sobre la rezonificación el martes o aplazar la votación para una reunión futura. El consejo ha optado por aplazar la votación en los últimos proyectos controvertidos, incluidos Atlantic Fields y Belle Mead , para obtener más información de las agencias estatales.
