¿Por qué debería importarle a Delaware?
El programa del Distrito de Desarrollo del Centro de Delaware ha servido como herramienta para que las jurisdicciones de todo el estado fomenten la inversión en áreas clave durante más de 10 años. Si bien ha habido una creciente controversia en Georgetown sobre su población sin hogar, la oferta comercial y el parque de viviendas, la ciudad ha hecho un uso limitado del programa de desarrollo en los últimos años.
La ciudad de Georgetown busca modificar los límites de su Distrito de Desarrollo del Centro , ya que sus líderes esperan impulsar un mayor crecimiento de uso mixto y fomentar la inversión en negocios locales.
Como parte de un programa estatal destinado a aumentar la inversión en áreas subdesarrolladas de los municipios de Delaware, los inversores reciben incentivos financieros locales y estatales para proyectos de desarrollo residencial y comercial dentro de los límites de un distrito de desarrollo.
Pero Georgetown fue uno de los usuarios menos activos de los incentivos el año pasado entre las 12 jurisdicciones del estado que participan en el programa.
Los proyectos en la sede del condado de Sussex recibieron solo $70,000 en reembolsos del distrito de desarrollo en 2025, superando a Delaware City, Laurel y Clayton, que no obtuvieron ninguno.
Seaford, una jurisdicción de tamaño similar a Georgetown, recibió 328,000 dólares, según un informe de la Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware. El año pasado, el estado destinó un total de 47.4 millones de dólares a proyectos.
Los líderes de la ciudad dicen que su estrategia para aumentar el uso del programa por parte de la comunidad es eliminar algunos edificios propiedad de la ciudad y del estado del distrito que no son elegibles para los beneficios y cambiar los límites del distrito para abarcar más de Kimmeytown, un vecindario predominantemente hispano y de bajos ingresos.
"Estamos poniendo todas nuestras fichas sobre la mesa", dijo Brian Olszak, Director de Desarrollo Comunitario de la ciudad, a Spotlight Delaware.
Olszak presentó los cambios propuestos por la ciudad al Distrito de Desarrollo del Centro en una reunión del consejo municipal el 12 de enero. El consejo votó unánimemente a favor de los cambios propuestos.
El siguiente paso, según Olszak, es que el municipio presente las modificaciones propuestas a la Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware, la agencia estatal que administra el programa, antes del 1 de febrero. De ser aprobadas, los cambios entrarían en vigor en Georgetown a finales de agosto.
¿Qué es un Distrito de Desarrollo del Centro?
El programa del Distrito de Desarrollo del Centro fue propuesto por el entonces gobernador Jack Markell y aprobado por la legislatura estatal en 2014 como un medio para fomentar la reurbanización en áreas de las ciudades y pueblos de Delaware que no estaban recibiendo mucha inversión, dijo Matt Heckles, director de la Autoridad de Vivienda del Estado de Delaware.
Wilmington, Dover y Seaford fueron las tres primeras ciudades aprobadas para participar en el programa durante un período inicial de 10 años en 2015. Posteriormente, las jurisdicciones pueden optar a dos renovaciones más de cinco años para sus áreas de desarrollo del centro de la ciudad, lo que suma un total de 20 años en el programa.
Georgetown fue parte de la segunda ola de municipios que comenzaron a participar en el programa en 2016, por lo que la comunidad está lista para su renovación este año.
Otras áreas de desarrollo del centro que se han unido durante la vigencia del programa incluyen Harrington, Laurel, Milford, Smyrna, Clayton, Delaware City, Middletown y New Castle.
Dover ha utilizado el programa para financiar algunos aspectos de su proyecto de revitalización de la capital , mientras que Wilmington ha aprovechado los incentivos para varios proyectos en el centro de la ciudad, incluidos muchos de los proyectos de conversión de apartamentos en el corredor de Market Street.
Para las propiedades ubicadas en un distrito de desarrollo del centro de la ciudad, existen fuentes de financiamiento e incentivos disponibles tanto a nivel local como estatal. Muchos de los beneficios locales son automáticos para las empresas, como los descuentos en las tarifas de permisos de construcción y la exención de las tarifas de licencias comerciales. Sin embargo, algunas de las oportunidades de reembolso estatal , que pueden financiar hasta el 20 % de los costos del proyecto, requieren una solicitud formal a la autoridad estatal de vivienda.
Heckles dijo que el programa está diseñado para que los municipios observen dónde el desarrollo ha sido exitoso o no durante los primeros 10 años, como lo está haciendo Georgetown, y ajusten los límites de sus distritos en consecuencia.
"Es muy saludable para una ciudad, después de 10 años de participar en el programa, ver qué funciona y qué no", dijo Heckles a Spotlight Delaware.
Georgetown: una mirada más de cerca
La cantidad de acres que un municipio puede incluir en su Distrito de Desarrollo del Centro depende de su población y tamaño. De los aproximadamente 3,000 acres dentro de los límites de la ciudad de Georgetown, 105 forman parte de su distrito de desarrollo.
Los límites del distrito actualizados propuestos se extenderían al sur hasta el campo de béisbol de las Pequeñas Ligas en Parsons Lane, al oeste hasta North Bedford Street y al norte hasta la mayor parte del barrio de Kimmeytown. También incluirían la mayor parte de East Market Street, que conduce a The Circle.
Olszak, el director de planificación, dijo que la ciudad optó por eliminar algunos edificios del distrito que no cumplen los requisitos para los incentivos del programa, como el edificio del Tribunal de Familia de Sussex, recientemente renovado y propiedad del estado, y dos edificios propiedad de la Agencia de Acción Comunitaria del Primer Estado, que es poco probable que reciban reembolsos.
Esto permitió a la ciudad ampliar las 105 acres de su distrito para incluir más de East Market Street y North Bedford Street, que tienen propiedades con más potencial para beneficiarse del programa, agregó.
Según Olszak, un reto importante para el programa en Georgetown es difundir la información sobre los incentivos entre los miembros de la comunidad latina, que representan más de la mitad de la población de la ciudad, según el censo de 2023.
Olszak dijo que la tarea más sencilla para el gobierno municipal sería traducir los materiales del programa al español, pero la ciudad también necesitará asociarse con algunas organizaciones comunitarias para difundir información sobre el programa.
Mary Dupont, directora ejecutiva de La Plaza, un grupo comunitario con sede en Georgetown que brinda apoyo a las empresas propiedad de latinos en el área, dijo que puede ser difícil para los dueños de negocios latinos sentirse cómodos aprovechando programas estatales como los Distritos de Desarrollo del Centro.
Los dueños de negocios latinos tienden a desconfiar de los programas estatales, dijo, y tienden a apegarse a sí mismos como comunidad.
Si bien el vecindario de Kimmeytown ha visto un aumento sustancial en la cantidad de mercados y otras pequeñas empresas propiedad de latinos en los últimos 10 años, Dupont dijo que solo conoce una empresa, Splash Laundromat, que aprovechó los incentivos del programa de desarrollo durante ese período de tiempo.
Los propietarios de Splash Laundromat no respondieron a la solicitud de comentarios de Spotlight Delaware.
Heckles y Olszak enfatizaron la opción de asistencia técnica a nivel local y estatal que las empresas pueden aprovechar para completar con éxito las solicitudes del programa de reembolso.
La solicitud de renovación del desarrollo del centro de Georgetown también destaca algunas propiedades específicas dentro del distrito actualizado que los líderes de la ciudad esperan que reciban fondos de reembolso estatales, incluido el edificio de almacenamiento en frío Isaac and Sons, que está previsto que albergue la nueva escuela autónoma bilingüe ASPIRA.
Sin embargo, Dan Bond, propietario del edificio, afirmó que el proyecto no cumple los requisitos para los reembolsos estatales, ya que la escuela recibirá fondos estatales. Bond añadió que, aun así, el municipio ha acordado otorgarle a su proyecto los incentivos locales para el desarrollo del centro, como la reducción de las tasas de permisos y un proceso de revisión acelerado.
Bond, quien se autodenomina un " usuario frecuente " del programa de reembolsos tras haberlo utilizado para ayudar a financiar ocho proyectos de reurbanización en Milford, dijo que él y los demás organizadores escolares están decepcionados por haber perdido lo que podría haber ascendido a unos 1.5 millones de dólares en fondos estatales para el proyecto, pero que encontrarán otras fuentes de financiación para llevarlo a buen término.
George Meringolo, líder del controvertido proyecto Little Living, que planea construir aproximadamente 20 minicasas en East Market Street, dijo que su grupo buscará alrededor de 500,000 dólares, o el 20% del costo total de la construcción, en reembolsos estatales.
El proyecto Little Living aún necesita la aprobación del ayuntamiento para la recalificación del terreno, que se encuentra dentro del Distrito de Desarrollo del Centro, antes de que pueda comenzar la construcción.
El alcalde de Georgetown, Bill West, también declaró a Spotlight Delaware que Georgetown Apartments II, un proyecto de vivienda asequible en construcción , es otra iniciativa en la que la ciudad se está centrando dentro del programa de desarrollo del centro.
Un modelo de uso mixto
Heckles, el director de vivienda del estado, señaló los planes de desarrollo de uso mixto, que combinan vivienda y usos comerciales en una sola propiedad, como el tipo de proyecto ideal para el distrito de desarrollo del centro.
“Mi favorito personal es cuando tienes un poco de ambos: un estilo de calle principal, donde tal vez tienes una tienda en el primer piso y un par de apartamentos en el piso superior”, dijo Heckles.
Nina David, profesora de planificación urbana en la Universidad de Delaware, dijo que una combinación de desarrollo residencial y comercial es clave para el éxito sostenido de un programa como los distritos del centro.
“Se necesitan personas que puedan usar esos distritos comerciales, no solo como un destino, donde tienen que subirse a un auto para venir y utilizar el distrito, sino donde puedan caminar”, dijo David.
Olszak dijo de manera similar que la ciudad espera fomentar el desarrollo de uso mixto como una forma de abordar las preocupaciones contrapuestas de los residentes sobre la falta de negocios comerciales en el centro de Georgetown y la escasez de viviendas asequibles para la población sin hogar de la ciudad.
En medio del acalorado debate sobre la ordenanza de las casas pequeñas en la ciudad a finales del año pasado, que permitió que el proyecto Little Living siguiera adelante, muchos residentes dijeron en las reuniones del consejo que quieren que el limitado terreno baldío que queda en la ciudad se utilice para una cafetería o una panadería, en lugar de para un proyecto de casas pequeñas.
West, el alcalde de Georgetown, estuvo de acuerdo con Olszak en que el desarrollo de uso mixto es la mejor manera de equilibrar la prioridad de los residentes de querer más negocios en el centro y la necesidad de la ciudad de proporcionar viviendas más asequibles.
West dijo que ha hablado con residentes a quienes les gustaría abrir un estudio de guitarra o una tienda de enmarcado de cuadros en el centro, pero que no necesitarían un edificio entero para su negocio.
“No nos hemos mudado a ningún lado con los negocios que estaban en el Distrito de Desarrollo del Centro”, dijo West. “Esto brindará la oportunidad de renovar la memoria de la gente y comenzar con algo que tenga sentido”.
Maggie Reynolds es miembro del programa Report for America y reportera de Spotlight Delaware, donde cubre las comunidades rurales de Delaware. Su donación para igualar nuestra subvención de Report for America la ayuda a seguir escribiendo historias como esta; considere hacer una donación deducible de impuestos de cualquier cantidad hoy mismo visitando https://spotlightdelaware.org/support/.
