¿Por qué debería importarle a Delaware?
Tras la exhaustiva reevaluación de propiedades del año pasado, las propiedades residenciales asumieron una mayor carga impositiva en el condado de New Castle. Esto llevó a los críticos a señalar algunas propiedades comerciales que aparentemente habían sido subvaluadas en decenas de millones de dólares, trasladando así la carga a los propietarios de viviendas. Una revisión reciente del condado elevó drásticamente las tasaciones de tres de esas propiedades.
Tres de las propiedades más polémicas de la reevaluación inmobiliaria del año pasado, la primera en una generación, han aumentado discretamente su valor en cientos de millones de dólares, un cambio que podría traducirse en millones de dólares adicionales para las arcas del condado y del distrito escolar.
Esas propiedades —el enorme almacén de Amazon cerca de Newport, un complejo de apartamentos de nueva construcción del Grupo Buccini Pollin y un aparcamiento en el centro de Wilmington propiedad de un gigante bancario— provocaron la indignación de residentes y legisladores por igual, al ser algunos de los mayores ejemplos de un proceso de reevaluación defectuoso.
Sin embargo, la legislación aprobada en enero permitió al condado de New Castle reexaminar algunas de estas discrepancias. Dicha revisión dio como resultado aumentos en la valoración que ascienden a casi 346 millones de dólares en las tres propiedades.
Una portavoz del condado de New Castle confirmó los cambios en el valor catastral de las tres propiedades, pero dijo que no podía hacer comentarios sobre ninguna otra que esté actualmente en proceso de revisión.
El valor tasado del almacén de Amazon, por sí solo, superó los 372 millones de dólares, lo que supone un aumento de casi el 250%, o más de 260 millones de dólares, con respecto a su tasación anterior.
El edificio fue adquirido por Macquarie, una firma de inversión australiana, hace cuatro años por 392 millones de dólares, una cifra récord para bienes raíces comerciales en Delaware. Amazon tiene un contrato de arrendamiento a largo plazo para el edificio que podría extenderse durante décadas, si se ejecuta por completo.
Un análisis de Spotlight Delaware, utilizando las tasas impositivas ajustadas del año pasado, reveló que Macquarie habría pagado al menos 2.5 millones de dólares más en impuestos del condado y escolares si su valor se hubiera evaluado al valor más alto el otoño pasado.
Algunos funcionarios electos dijeron que los cambios en la evaluación demuestran que los esfuerzos continuos del estado para brindar alivio en el impuesto a la propiedad a los residentes están dando resultados.
“Es gratificante ver que esto entra en vigor”, dijo la representante Cyndie Romer, quien ha patrocinado varios proyectos de ley de alivio del impuesto a la propiedad durante la sesión legislativa de este año. “Estamos hablando de cambios que aumentarán significativamente la base impositiva y potencialmente reducirán los impuestos para todos, incluyendo a las pequeñas empresas”.
Sin embargo, otros líderes locales advirtieron que el impacto de estas actualizaciones en el valor de las propiedades sobre las futuras facturas de impuestos podría verse atenuado por otros factores.
Para el distrito escolar de Christina, que incluye el complejo de apartamentos Buccini Pollin y el estacionamiento del centro de Wilmington, el aumento del valor de las propiedades se verá compensado en gran medida por la disminución de las tasaciones de las viviendas como resultado del proceso de apelaciones en curso del condado de New Castle.
Si bien las apelaciones y revisiones de las tasaciones siguen en curso, y las cifras están sujetas a cambios, el director financiero de Christina, Bob Vacca, dijo que los datos actuales muestran un aumento de aproximadamente 600 millones de dólares en el valor de las propiedades no residenciales y una disminución de 400 millones de dólares en el valor de las propiedades residenciales.
Según Vacca, un aumento neto de tan solo 200 millones de dólares en valor, si se compara con la legislación reciente que reduciría los tipos impositivos sobre las propiedades comerciales, podría significar que las facturas de impuestos sobre la vivienda no disminuyan drásticamente como resultado.
“Es una ecuación matemática compleja que no se reduce a una línea recta”, declaró Vacca a Spotlight Delaware.
¿Cuánto cambiaron los valores de las propiedades?
Junto con el aumento de valor de 250 millones de dólares del almacén de Amazon, otras dos propiedades controvertidas también experimentaron un incremento drástico.
El complejo de apartamentos The Press, de reciente construcción y con 243 unidades, ubicado en North Orange Street en el centro de Wilmington, fue valorado el año pasado en poco más de 344,000 dólares.
Actualmente, la propiedad construida por el mayor promotor inmobiliario de la ciudad, Buccini Pollin Group, está valorada en más de 61 millones de dólares.
Y si bien el complejo de apartamentos fue objeto de críticas tanto en las redes sociales como por parte de funcionarios locales , un representante de BPG declaró a Spotlight Delaware que las críticas eran infundadas.
“Es completamente erróneo sugerir que un edificio de 20 plantas, de reciente construcción en la ciudad de Wilmington, está valorado en 344,000 dólares”, declaró Michael Hare, vicepresidente de desarrollo de BPG.
Dado que el edificio no contaba con un certificado de ocupación, explicó Hare, la valoración del año pasado se basó únicamente en el valor del terreno y no en el del edificio que se asienta sobre él.
Hare afirmó que la empresa considera que la valoración de 61 millones de dólares es "más alta" que la de otras propiedades similares, según una revisión interna. No confirmó si el promotor tiene previsto apelar la valoración actualizada ante el condado, indicando que la empresa está evaluando la decisión.
Otra propiedad, un estacionamiento en el centro de Wilmington propiedad de JPMorgan Chase, fue valorada el año pasado en 416,000 dólares, aproximadamente el equivalente a una vivienda unifamiliar modesta en el área de Wilmington.
El gigante bancario adquirió el terreno colindante con su sede central en Wilmington por 7 millones de dólares en 2015 y gastó aproximadamente 15 millones de dólares en la construcción de un aparcamiento de seis plantas con 703 plazas en dicho terreno.
Según informes previos de Spotlight Delaware, su valor anterior se basaba en la tarifa de mercado para el alquiler de plazas de aparcamiento en el momento de su tasación.
Actualmente, el garaje está valorado en más de 21 millones de dólares.
Los representantes de JPMorgan Chase y Macquarie no respondieron a las solicitudes de comentarios el martes.
Jacob Owens colaboró en este informe.
